Инвестиционный подход
Инвестиции в земельные участки Барселоны: как это устроено
Участок в Барселоне и пригородах покупают ради права на застройку. Цену задают класс земли, лицензия и сроки, а аренды, которая оплачивала бы ожидание, нет.
Инвестиция в земельный участок в Барселоне и её пригородах — это покупка земли ради права на застройку. Цена зависит от того, что на участке разрешено строить и когда разрешение удастся получить. Аренды нет, деньги возвращаются при продаже или после стройки. У DNPI Capital один завершённый земельный проект, Sitges, и его цифры ниже.
Из чего складывается цена участка
Цена складывается из трёх вещей: класса земли по закону, градостроительных параметров и стадии разрешений. Класс решает, можно ли строить жильё вообще. Параметры, прежде всего edificabilidad (допустимая площадь застройки), решают, сколько. Стадия решает, когда и с каким риском.
В Каталонии классы земли определяет Llei d'urbanisme (Decret legislatiu 1/2010):
| Класс земли | Что это по закону | Что проверяет покупатель |
|---|---|---|
| Sòl urbà consolidat | Городская земля, уже готовая к застройке или почти готовая (art. 29–30) | Есть ли право на лицензию сразу, какая edificabilidad |
| Sòl urbà no consolidat | Городская земля внутри сектора или polígon, где урбанизация ещё не закончена (art. 31) | Кто платит за урбанизацию, какая доля земли уходит городу (art. 43–44) |
| Sòl urbanitzable | Земля под будущий рост города, строить можно после plan parcial (art. 33) | Утверждён ли план и в какие сроки |
| Sòl no urbanitzable | Защищённая и сельская земля (art. 32 и 47) | Жилое строительство ограничено, парцелляция запрещена (art. 47.2) |
Solar — это участок в sòl urbà, пригодный к застройке, с готовой урбанизацией и определёнными линиями застройки, который не входит в сектор или polígon в ожидании развития и на котором не нужно уступать землю под улицы (art. 29). Такой участок можно застраивать по лицензии сразу. Остальные сначала проходят планирование и урбанизацию. Исключение: в sòl urbà строить допустимо одновременно с урбанизацией, если заранее внесена гарантия (art. 41.1).
Правила меняются. С 1 января 2026 года планы обязаны резервировать землю под защищённое жильё (vivienda de protección pública): под 50% жилой площади застройки (sostre) в новых секторах sòl urbanitzable и под 40% в sòl urbà no consolidat. До этого действовали 40% и 30% (Decret llei 2/2025). Норма стоит в art. 57.3 Llei d'urbanisme в редакции Llei 11/2025 от 29.12.2025; не менее половины резерва отдают под арендное жильё. Для планов, одобренных до 1 января 2026, и для сельских муниципалитетов есть исключения. Под свободную продажу остаётся меньше площади, и это нужно закладывать в расчёт до покупки.
Что показал проект Sitges
Участок в Sitges куплен за 509 250 €. Разрешения и лицензии обошлись в 20 000 €. Через два года участок продан с лицензией за 760 000 €. Разница до прочих расходов: 230 750 €, то есть продажа минус покупка минус 20 000 €.
Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в эту разницу не входят. Это не чистая прибыль и не доходность инвестора, а прошлые результаты не гарантируют будущих. Один проект не делает статистики, он показывает механику: покупатель на выходе получил участок с лицензией, а это другой товар, чем участок без неё. Подробности в кейсе Sitges, а разницу в цене с лицензией и без неё разбирает статья про участок с лицензией и без.
Какие налоги платит покупатель участка
Налог зависит от продавца и от того, считает ли закон участок застраиваемым. Если продавец предприниматель и участок застраиваемый, то есть это solar либо земля с лицензией на строительство, сделка облагается IVA по общей ставке 21% (art. 20.Uno.20 и art. 90 Ley 37/1992). Нотариальный акт при этом облагается AJD по ставке 1,5% (ATC).
Если продавец частное лицо или участок сельский и незастраиваемый, IVA нет, и платят ITP. С 27 июня 2025 года в Каталонии это шкала: 10% до 600 000 €, затем 11%, 12% и 13% по частям стоимости (Agència Tributària de Catalunya). Отдельное правило: земля в процессе урбанизации IVA не освобождена, даже если ещё не стала застраиваемой.
Возвращает ли покупатель IVA и как это зависит от формы владения, вопрос к asesor fiscal. Полную карту налогов собирает страница про налоги иностранного инвестора.
Кому участок не подходит
Участок не подходит, если вам нужен доход каждый месяц: пока идут разрешения, он ничего не приносит, а расходы на содержание и налоги идут. Не подходит тому, кому важна ликвидность: срок Sitges составил два года, а у другого участка он может оказаться длиннее. Не подходит и тому, кто не готов читать градостроительный план и принимать решение по документам, а не по виду на море.
Следующий шаг
Если хотите понять, как участок вписывается в вашу стратегию, посмотрите направление «участки» и прикиньте сценарии в калькуляторе инвестора. Как проверить сам класс земли, разбирает статья про suelo urbanizable и consolidado.
Вопросы и ответы
Можно ли построить дом на любом участке?
Нет. Жильё строят на земле, которой закон и план дают такое право: на solar или после урбанизации. На sòl no urbanitzable жилое строительство ограничено, а парцелляция запрещена (art. 47 Llei d'urbanisme).
Чем solar отличается от обычного участка?
Solar пригоден к застройке сразу: он в sòl urbà, урбанизирован, у него определены линии застройки, и под улицы ничего уступать не нужно. У обычного участка какого-то из этих условий нет.
Приносит ли участок доход, пока ждёшь лицензию?
Нет. Аренды у участка обычно нет, а расходы на содержание и налоги есть. Результат возникает при продаже или после стройки.
Какой налог платят при покупке участка в Каталонии?
Если продавец предприниматель и земля застраиваемая, это IVA 21% и AJD 1,5%. Если продавец частное лицо или земля сельская, это ITP по шкале 10–13%. Конкретный случай проверяет asesor fiscal.
