Гостиничный рынок Барселоны: загрузка, RevPAR, предложение номеров

Гостиничный рынок Барселоны в I полугодии 2026 года показывает загрузку 78,4%, среднюю цену занятого номера (ADR) 195,5 € и доход на доступный номер (RevPAR) 154,3 €. Так считают STR и Cushman & Wakefield в Барометре гостиничного сектора за январь-июнь 2026 года (публикация 27 июля 2026 года). RevPAR вырос на 4,4% к тому же периоду 2025 года, ADR на 1,8%.

Что показывают STR и Cushman & Wakefield

Источник: Cushman & Wakefield и STR, Барометр гостиничного сектора. Выборка по Испании 1 807 отелей и свыше 247 000 номеров. Это отраслевой отчёт по части рынка, а не вся статистика города.

ADR (Average Daily Rate) по определению INE: средний дневной доход за занятый номер. RevPAR (Revenue per Available Room) считают на доступный номер, то есть и проданный, и пустой. Загрузка (occupancy) показывает долю занятых номеров. RevPAR примерно равен произведению ADR на загрузку (195,5 × 0,784 даёт 153,3 €, в отчёте 154,3 €, расхождение источник не объясняет), поэтому его рост может идти от цены, от загрузки или от обоих показателей сразу.

Что показывает официальная статистика

INE публикует Coyuntura Turística Hotelera ежемесячно. В выпуске за июль 2026 года (21 августа 2026) по Испании ADR 156,9 € (плюс 6,8% к июлю 2025), RevPAR 119,3 € (плюс 6,6%) (INE). Барселона там названа среди трёх точек с наибольшим числом ночёвок вместе с Мадридом и Calvià. Цифры по Барселоне в пресс-релизе не приведены, они в приложении к выпуску, которое я не открывал. Национальные показатели INE и городские по STR сравнивать напрямую нельзя: выборки и методика разные.

Предложение номеров и ограничения

Текущую цифру числа номеров в городе я надёжно подтвердить не смог: цифры из переписи Ajuntament, которые мне попадались, относятся к 2024 году и в доступном виде не открылись. Брать их нужно из актуального отчёта Observatori del Turisme и Ajuntament de Barcelona на дату решения.

Что известно по ограничениям: новые отели в Барселоне регулирует план PEUAT, где можно открыть отель, разобрано в статье про PEUAT, а смену использования здания под отель в статье про реконверсию. Эти нормы ограничивают, где могут появиться новые гостиницы, но не определяют загрузку конкретного отеля.

Как перевести RevPAR в расчёт проекта

Учебный пример, не прогноз. Отель на 40 номеров, ADR 200 €, загрузка 75%:

1. RevPAR: 200 × 0,75 = 150 €.
2. Доход от номеров за год: 150 × 40 × 365 = 2,19 М€.
3. Это выручка от номеров, а не прибыль. До собственника доходит то, что остаётся после расходов на персонал, коммунальные услуги, продажи, налоги, амортизацию и управляющую компанию.

Для оценки гостиничного проекта используют операционную прибыль (GOP) и показатели по USALI, о них в статье про показатели гостиничного проекта. Выбор между управляющей компанией и собственной эксплуатацией разобран здесь.

Кому не подходит ориентироваться на RevPAR города

Тому, кто оценивает отель по среднему по городу. Загрузка и ставка зависят от категории, района, сезона и каналов продаж, и средний показатель их не заменяет. Рост RevPAR за полугодие тоже не прогноз следующего.

Гостиничные проекты в DNPI Capital рассматриваются от 3 М€; завершённых проектов в гостиничном сегменте у компании нет, и эта статья не описывает чей-либо опыт. Общий подход описан на странице гостиничные проекты. Про конкурирующее предложение, туристические квартиры, см. статью про лицензии до 2028 года.