Инвестиционный подход
Финансирование покупки дома от 10 М€: долг, equity, мезонин
Долг поднимает доходность капитала, пока проект зарабатывает больше, чем стоит кредит. В учебном расчёте плечо 55% даёт 11,3% против 8,4% без долга, но при худшем выходе убыток почти впятеро больше.
Финансирование покупки здания за 10 М€ долгом повышает доходность капитала, только пока проект зарабатывает больше, чем стоит кредит. В учебном расчёте без долга проект даёт 8,4% годовых, с кредитом на 55% затрат под 5,75% выходит 11,3%. Если цена выхода окажется на 4 М€ ниже, убыток с плечом почти в пять раз больше. Мезонин под 12% доходность в этом примере снижает. Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Из чего складывается ставка
Ставка по кредиту на дом состоит из базы и спреда банка. База сейчас высокая: 12-месячный Euribor в сентябре 2026 года составил 3,247% (Banco de España, публикация от 1 октября 2026). ECB 10 сентября 2026 года поднял три ключевые ставки на 25 б.п., ставка по депозитам стала 2,50% с 16 сентября (ECB).
Спред банк назначает по проекту, и общего значения у него нет. В расчёте ниже принято 2,5 п.п., итого 5,75%: это допущение, не предложение рынка. Как база двигает проект, разобрано в статье про Euribor и фиксированную ставку.
Три структуры на одном проекте
Учебный пример, не прогноз. Дом куплен за 10 М€, ITP 20% даёт 2 М€, расходы до работ 360 000 €, работы 6 М€ за 18 месяцев. Всего затрат 18,36 М€. Выход на 30-м месяце, выручка после расходов 22 М€. Проценты накапливаются и гасятся при выходе, налог на прибыль не учтён. Доходность капитала годовая, считается по месячным потокам.
| Структура | Капитал, млн € | Долг к выходу, млн € | Доходность капитала при выходе 22 / 20 / 18 М€ | Выход в ноль, млн € |
|---|---|---|---|---|
| Без долга | 18,36 | 0 | 8,4% / 3,9% / −0,9% | 18,36 |
| Старший долг 55% под 5,75% | 8,26 | 11,49 | 11,3% / 1,3% / −10,1% | 19,75 |
| Старший 45% под 5,75% и мезонин 15% под 12% | 7,34 | 9,40 и 3,60 | 9,4% / −2,1% / −15,9% | 20,35 |
Плечо добавляет 2,9 п.п. при плановом выходе, а при худшем выходе даёт результат хуже проекта без долга на 9 п.п. Долг к цене выхода (LTV) в таблице 52% при выходе за 22 М€, 57% за 20 М€ и 64% за 18 М€. Мезонин дороже, чем зарабатывает сам проект: 12% против 8,4% без долга. Когда актив приносит меньше стоимости денег, каждый добавленный евро долга уменьшает доходность капитала. Ставка 7% вместо 5,75% опускает результат второй строки с 11,3% до 9,8%.
Что такое мезонин в испанских документах
Мезонин — это подчинённый долг между старшим кредитом и капиталом, он дороже старшего. В Испании его часто оформляют как préstamo participativo: кредитор получает проценты, которые зависят от результата компании, в очереди кредиторов стоит после обычных, а для сокращения капитала и ликвидации заём считается собственными средствами (art. 20 RDL 7/1996).
Отдельно нужно проверить заём от самого инвестора. В конкурсе субординированными считаются кредиты лиц, специально связанных с должником, и кредиты, подчинённые по договору (art. 281 TRLC). Круг связанных лиц определяет закон, поэтому структуру займа от инвестора проверяет abogado до подписания. Обзор слоёв капитала есть в статье про структуру капитала проекта.
Налоги и сборы, которые бьют по долгу
AJD на ипотеку платит банк: при займах с ипотекой налогоплательщик — prestamista (art. 29 TRLITPAJD). База включает сумму обязательства вместе с процентами и неустойками, которые покрывает ипотека (art. 30.1), а ставка в Каталонии 2% (ATC). Если ипотека оформлена на 12,5 М€, налог около 250 000 €. Банк закладывает его в цену кредита.
Проценты по кредиту вычитаются из налога на прибыль в пределах 30% операционной прибыли, но в любом случае до 1 М€ чистых финансовых расходов в год (art. 16 LIS). В примере проценты за 2,5 года составляют 1,39 М€, то есть около 560 000 € в год, под лимит они не попадают. Вычесть их можно только при налогооблагаемой прибыли. Расчёт ведёт asesor fiscal.
Когда плечо не подходит
Не подходит, если проект не выдерживает цену выхода примерно на 10% ниже расчётной: при 20 М€ в примере доходность с плечом падает до 1,3%, а LTV вырастает до 57%. Не подходит, если выход зависит от одного решения со стороны, например от ответа Generalitat по tanteo (статья про продажу): каждый месяц задержки добавляет к долгу около 55 000 € процентов. Не подходит и тому, кому важен фиксированный платёж: проценты накапливаются и возвращаются разом.
Модель DNPI Capital: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, база расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; сохранность капитала это не гарантирует. Как долг влияет на распределение, тоже определяет договор. Завершённых проектов по домам целиком у DNPI нет, здесь описана методика, а не результат.
Следующий шаг: подставить свою ставку и долю долга в инвесторский калькулятор. Для мостовых кредитов застройщиков есть статья про financiación puente.
Вопросы и ответы
Какую долю покупки дома финансирует банк?
Решает банк по каждому проекту. Доля 55% затрат в статье допущение для расчёта, а не предложение банка.
Что такое мезонин простыми словами?
Это подчинённый долг между кредитом банка и капиталом инвестора. Он стоит дороже кредита банка и возвращается позже. В Испании его часто оформляют как préstamo participativo.
Как рост Euribor влияет на проект?
Каждый пункт к ставке съедает часть доходности капитала. В примере с 5,75% до 7% результат падает с 11,3% до 9,8%.
Кто платит AJD по ипотеке в Каталонии?
Банк, как prestamista (art. 29 TRLITPAJD). Ставка 2% по данным ATC, а банк обычно включает её в условия кредита.
