Кто покупает новые дома в Барселоне: что видно по данным

Отдельной открытой статистики по покупателям именно новых частных домов в Барселоне нет: публичные источники считают жильё целиком и не выделяют индивидуальные дома в городе. Портрет спроса собирается косвенно, из четырёх показателей: сколько нового жилья вообще проектируется, какую долю рынка занимает вторичка, как покупатели платят и что меняет квота защищённого жилья. Портрет спроса это описание того, кто физически способен закрыть сделку на такой чек, а не маркетинговый образ покупателя.

Сколько нового жилья появляется в Барселоне

Ближайший индикатор это квартиры в завизированных проектах, которые публикует COAC.

Источник: COAC, в пересказе Merca2 от 17 июля 2026 года. Показатель опережает старт стройки и тем более сдачу дома, поэтому не равен числу построенных квартир.

Для сравнения с объёмом рынка: по провинции Барселона с августа 2025 по июль 2026 года в реестрах зарегистрировано 73 260 продаж жилья, примерно 6 100 в месяц, а в июле 2026 года 6 689 против 7 237 годом ранее (INE, ETDP). Тот же выпуск показывает, насколько узок новый сегмент: по Испании 78,4% купленных квартир в июле 2026 года были вторичными. Дефицит нового предложения разобран в статье про предложение жилья.

Что известно о доле иностранных покупателей

Проверенной цифры по доле иностранных покупателей новых домов в Барселоне у меня нет, поэтому я её не называю. Придумывать процент для такой статьи бессмысленно: именно на этой цифре чаще всего строят ложные выводы о рынке. Что известно твёрдо, это изменение мотива: новый вид на жительство за покупку недвижимости получить нельзя, golden visa отменена с 3 апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025), ранее выданные визы сохраняют силу по переходным положениям. Покупатель, который приходил за резиденцией, из этого спроса ушёл.

Что есть по населению: по муниципальному реестру Ajuntament на 1 января 2026 года в Барселоне было 1 729 963 жителя, на 2 103 меньше, чем годом раньше, то есть минус 0,1% (Oficina Municipal de Dades). Город не растёт численно, и спрос на новое жильё в нём держится не приростом населения. Отдельный разбор темы: иностранные покупатели.

Как покупатели платят за новое жильё

По Notariado, в июле 2026 года по Испании оформлено 36 685 ипотечных кредитов, на 4,9% меньше, чем в июле 2025 года, средний размер кредита 183 644 €, и ипотека профинансировала 56,1% покупок (Alimarket, 30.09.2026). Средний ипотечный платёж, по отчёту Colegio de Registradores за II квартал 2026, составил 899,50 € в месяц, это 34,7% от показателя coste salarial.

Эти цифры задают границу массового спроса. Учебный пример, не прогноз: средний кредит 183 644 € при финансировании 56,1% цены соответствует сделке около 327 000 €. Дом в Барселоне или на побережье стоит кратно дороже, поэтому его покупатель закрывает сделку либо своими деньгами, либо кредитом на других условиях, а не средним ипотечным продуктом. Отсюда и узость круга: чем выше чек, тем меньше покупателей, способных его закрыть.

Активность кредитования при этом снижается: за первое полугодие 2026 года в Испании оформлено 191 498 ипотек, на 2,2% меньше, чем за то же время 2025 года, а по Каталонии минус 4,4% (Idealista по данным нотариата, 27.08.2026; в пересказе не уточнено, относится цифра к июню или ко всему полугодию). Контекст по ставкам: ипотечные ставки и рынок.

Что меняет квота защищённого жилья

Для проектов больше 600 м² новой застройки и полной реформы в Барселоне 30% отдают под защищённое жильё общего режима (Ajuntament). Рента и цена такого жилья ограничены: в 2026 году максимум продажи для общего режима составляет 2 913,18 €/м² полезной площади (Generalitat).

Для сравнения, по зарегистрированным сделкам II квартала 2026 года столица провинции Барселона стоила 5 045 €/м², Каталония 2 995 €/м² (ERI за II квартал 2026). Часть нового жилья в городе уходит покупателю с ограниченным доступом и по ограниченной цене, и это меняет и выручку проекта, и состав покупателей. Разбор: квота 30%.

При покупке у застройщика меняется и налог: вместо ITP сделка облагается IVA, плюс AJD 1,5% при первой передаче (гид ATC). Сравнение режимов: новостройка или вторичка.

Когда этот портрет не применим

Он не применим к конкретному объекту. Доли и средние по стране и провинции не говорят, кто придёт смотреть ваш дом в Castelldefels или Sitges. Он не применим и к прогнозу: все приведённые цифры описывают прошедшие периоды. И его нельзя использовать как подтверждение, что «иностранцы всё скупают» или наоборот: публичной статистики по этой доле отдельно для новых домов в Барселоне в открытых источниках нет.

Рыночные показатели, которые имеет смысл отслеживать регулярно, собраны в хабе данных для инвестора, а подход DNPI к жилым проектам описан на странице жилой недвижимости.