Инвестиционный подход
Доля иностранных покупателей в Барселоне и Каталонии
По нотариальной статистике за 2025 год иностранцы подписали около 32% покупок жилья в Барселоне, но 27 из этих 32 пунктов приходятся на иностранных резидентов.
Иностранцы в 2025 году подписали около 32% покупок жилья в городе Барселона. Но из этих 32% примерно 27 пунктов приходится на иностранных граждан-резидентов, и только около 5 на нерезидентов. Так считает Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona по нотариальной статистике. По реестрам в Каталонии во II квартале 2026 года доля иностранцев 17,63%, по Испании 15,98%.
Какие цифры есть и чем они различаются
Cambra de la Propietat Urbana считает иностранцев по гражданству покупателя, резидентов и нерезидентов отдельно. Методику остальных источников я не проверял, поэтому цифры в таблице нельзя сравнивать без оговорок.
| Территория | Доля иностранных покупателей | Период | Источник |
|---|---|---|---|
| Испания | 15,98% (около 26 800 покупок), исторический максимум | II квартал 2026 | Colegio de Registradores, ERI |
| Каталония | 17,63% | II квартал 2026 | там же |
| Город Барселона | около 32%, из них резиденты 27%, нерезиденты 5% | 2025 год | Cambra de la Propietat Urbana по нотариальной статистике, в пересказе Moncloa от 13.07.2026 |
| Город Барселона | 33% (5 639 из 17 297 сделок) | 12 месяцев до марта 2026 | частная аналитическая платформа Brainsre, источник и методика не раскрыты |
Цифры реестров по Испании и Каталонии взяты из первичного отчёта ERI за II квартал 2026. Нотариальные цифры по Барселоне я знаю только в пересказе Moncloa: первичную таблицу Cambra и нотариата я не открывал, перед использованием в расчёте сверьте её.
Что видно: Барселона по доле иностранцев заметно выше среднего по Каталонии и по Испании. При этом 2025 год и II квартал 2026 года измерены разными источниками, разной выборкой и разными территориями, так что динамику между ними считать нельзя.
Резиденты и нерезиденты: где граница
Из 100 покупок жилья в Барселоне в 2025 году, по Cambra de la Propietat Urbana, около 68 совершили граждане Испании, около 27 иностранцы-резиденты и около 5 нерезиденты. Для инвестора, который сам не живёт в Испании, это важная поправка. Заголовок «каждая третья квартира уходит иностранцам» создаёт впечатление, что в город массово приходит зарубежный капитал. Цифры по резидентам и нерезидентам говорят другое: большая часть иностранных покупателей уже резиденты.
Среди иностранцев по Барселоне лидируют итальянцы (6,5% всех покупок), французы (3,9%) и китайцы (2,9%) по той же публикации. Автор публикации отмечает, что итальянская доля завышена из-за двойного гражданства. По Испании в целом, во II квартале 2026 года, это британцы (6,99% покупок иностранцев), голландцы (6,94%), немцы (6,11%) и марокканцы (6,09%). Обратите внимание на базу: в первом случае доля от всех покупок, во втором от покупок иностранцев, и сопоставлять их напрямую нельзя.
Что эти цифры не говорят
- Цель покупки. Для жизни, для сдачи или как инвестиция: из такой статистики не видно.
- Происхождение денег и тип покупателя. Гражданин другой страны, живущий в Барселоне, и фонд из-за рубежа в этой цифре неразличимы.
- Влияние на цены. Ни один из источников не доказывает, что иностранные покупатели поднимают цены в Барселоне, и я такой вывод не делаю.
Для сравнения: по Cambra de la Propietat Urbana, 87% покупок в Барселоне за 2025 год совершили физические лица и 13% компании и фонды.
Что это значит для инвестора-нерезидента
Для нерезидента в покупке есть свои шаги: NIE, перевод денег, при удалённой сделке доверенность. Налоги нерезидента отличаются от налогов резидента: см. статью про Modelo 210 и карту налогов. Правила резидентства после отмены golden visa с 3 апреля 2025 года разобраны в статье про отмену.
Кому не подходит ориентироваться на эту долю: тому, кто выбирает объект по принципу «где покупают иностранцы». Доля не говорит ни о доходности, ни о ликвидности конкретного района. Как работать удалённо, описано в статье об инвестициях без переезда.
Вопросы и ответы
Какая доля покупателей в Барселоне иностранцы?
По нотариальной статистике за 2025 год около 32% покупок в городе. Из них около 27 пунктов иностранные резиденты и около 5 нерезиденты.
Сколько иностранцев покупает жильё в Каталонии?
По Colegio de Registradores, 17,63% сделок во II квартале 2026 года. По Испании в целом 15,98%.
Из каких стран больше всего покупателей в Барселоне?
По нотариальной статистике за 2025 год лидируют итальянцы, французы и китайцы. По Испании во II квартале 2026 года лидируют британцы, голландцы и немцы.
Это значит, что цены в Барселоне растут из-за иностранцев?
Эти источники такого вывода не делают. Они считают, кто покупает, а не почему меняются цены.
