Инвестиционный подход
Продажа дома по квартирам или целиком: как выбрать выход
Блок выигрывает у розницы, если скидка к сумме цен квартир не выше порога в 1–11%. Порог задают темп продаж, реальная цена розницы и налог покупателя: IVA 10% или ITP 20%.
Продажа дома по квартирам или целиком сводится к одной цифре: какую скидку к сумме цен квартир можно отдать за быстрый выход к одному покупателю. В учебном расчёте ниже порог лежит между 1% и 11% и зависит от темпа продаж, цены розницы и налога, который платит покупатель. Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Какую скидку можно отдать за продажу блоком
Скидка безубыточности — это скидка к сумме цен квартир, при которой чистый результат блока равен результату розницы. Из розницы вычитают расходы на продажу и стоимость капитала за все месяцы распродажи, из блока расходы на сделку и стоимость капитала за месяцы до закрытия.
Учебный пример, не прогноз. Дом готов к выходу, вложено 18 М€, сумма цен 24 квартир по отдельности 24 М€ без IVA. Стоимость капитала 8% годовых (условный параметр), расходы на розничную продажу 3,5%, на блок 1,5%, блок закрывается через 6 месяцев. В ячейках скидка безубыточности блока, %.
| Продаж в месяц | Розница по 100% расчётной цены | По 97% | По 94% |
|---|---|---|---|
| 1 | 5,3 | 8,3 | 11,2 |
| 1,5 | 3,3 | 6,2 | 9,2 |
| 2 | 2,3 | 5,2 | 8,2 |
| 3 | 1,3 | 4,2 | 7,1 |
Если квартиры уходят по две в месяц и с уступкой 3%, блок выигрывает у розницы при скидке до 5,2%. Блок со скидкой больше числа в ячейке проигрывает рознице, со скидкой меньше выигрывает. Результат сильнее зависит от реальной цены розницы, чем от темпа: уступка в 6% сдвигает порог примерно на шесть пунктов.
Что платит покупатель: IVA 10% или ITP 20%
Налог покупателя зависит от того, как закончились работы, и двигает его предложение сильнее любой скидки.
Если работы подпадают под определение rehabilitación в art. 20.Uno.22.B Ley 37/1992, первая продажа дома после них облагается IVA по ставке 10% (art. 91.Uno.1.7º). Определение такое: больше половины стоимости проекта приходится на конструкции, фасады, кровлю или аналогичные работы, а стоимость работ выше 25% цены покупки здания (если оно куплено за два года до начала работ, иначе рыночной стоимости), в обоих случаях без доли земли. К нотариальному акту добавляется AJD 1,5% (ATC).
Если определение не выполнено, продажа считается второй поставкой и освобождена от IVA, а покупатель платит ITP. Когда дом берёт один покупатель, ставка 20% (ATC). Продажа тоже перестаёт быть первой, если дом после работ два года и больше использовался, в том числе сдавался (art. 20.Uno.22.A).
Учебный пример, блок за 20 М€, весь дом жилой (ATC берёт 20% только с жилой части): ITP 20% даёт 4 М€, IVA 10% плюс AJD 1,5% дают 2,3 М€. Разница 1,7 М€ (8,5% цены) уйдёт из предложения покупателя. Есть и вторая сторона. IVA 10% на работы (600 000 € при бюджете 6 М€) продавец возвращает, только если его продажа облагается IVA: освобождённая поставка права на вычет не даёт (art. 94.Uno.1). Режим определяет проект работ, поэтому его выясняют до начала работ, а не перед продажей. Это вопрос к asesor fiscal. RDL 29/2026 (art. 7, с 1.12.2026, конвалидации нет) вводит 4% IVA на покупку жилья компанией, которая сдаёт его по режиму art. 48–49 Ley 27/2014; в расчёт не включено.
Что меняет tanteo при продаже по квартирам
Юрлицо с пятью и более квартирами в Барселоне считается gran tenedor (резолюция от 14.03.2024, отражающая TER/800/2024). Если оно внесено в Registre de grans tenidors, продажу любой его квартиры в зоне напряжённого рынка Generalitat может перехватить через tanteo и retracto (Llei 11/2025, art. 6). Исключение: продажи новых квартир и квартир после gran rehabilitación в течение года после выдачи cédula de habitabilidad.
Ответ Administración занимает до двух месяцев, плюс 15 дней, если она осматривает квартиру (Generalitat). Для розницы это значит: после первого года продажи подпадают под право, пока в собственности пять квартир и больше, и каждая получает паузу до двух с половиной месяцев. Cédula нужна для каждой квартиры при продаже (Decret 141/2012, art. 9.2), срок выдачи по тексту декрета 30 рабочих дней. Затронута ли tanteo продажа дома одним договором, в тексте закона прямо не сказано. Это вопрос к abogado, как и в статье про покупку дома.
Порядок решения
- Подставить в таблицу свои стоимость капитала, темп и цену розницы.
- До начала работ выяснить, пройдёт ли проект по определению rehabilitación: от этого зависят IVA на работы и налог покупателя.
- Вписать год после cédula в календарь и посчитать, сколько квартир успевает уйти без tanteo.
- Запросить два-три ориентировочных предложения на блок заранее, чтобы скидка не оставалась гипотезой. Подготовку описывает чек-лист готовности к продаже.
- Рассмотреть смесь: часть квартир в розницу в первый год, остаток блоком.
Кому такой выбор не подходит
Розница не подходит, если в доме остаются жильцы: покупатель квартиры принимает действующий договор (art. 14 LAU), подробнее в статье про дом с арендаторами. Блок не подходит, если рядом нет покупателей, готовых заплатить близко к сумме квартир: тогда скидка из таблицы превышает порог. Покупателей описывает статья про выход из проекта.
Завершённых проектов по домам целиком у DNPI Capital нет. Завершены участок в Sitges и квартира на Compte de Urgel, поэтому здесь описана методика, а не результат.
Следующий шаг: прогнать обе ветки на своих цифрах в инвесторском калькуляторе.
Вопросы и ответы
Что выгоднее: продавать квартиры по отдельности или дом целиком?
Зависит от скидки блока и реального темпа розницы. В учебном расчёте блок выигрывает у розницы при скидке до порога от 1% до 11%, в зависимости от темпа и цены розницы.
Какой налог платит покупатель дома целиком?
После rehabilitación по art. 20.Uno.22.B это IVA 10% и AJD 1,5%. Иначе ITP, и 20%, если дом покупает один покупатель (ATC).
Может ли Generalitat выкупить квартиру при продаже?
Да, если продавец юрлицо gran tenedor из Registre de grans tenidors и квартира в зоне напряжённого рынка. Исключение: новая или после gran rehabilitación квартира в первый год после cédula. На ответ у Administración до двух месяцев.
Нужна ли cédula, чтобы продать каждую квартиру?
Да, при передаче жилья cédula нужна (Decret 141/2012, art. 9.2). Покупатель подержанного жилья, которое пойдёт на реконструкцию, вправе освободить продавца от её передачи (art. 10): при реконструкции нужен отчёт техника, при сносе справка муниципалитета.
