Инвестиционный подход
Выход из многоквартирного проекта: покупатели и сроки
Готовый дом покупают конечные покупатели, один инвестор или оператор аренды. Каждый платит свой налог и задаёт срок: в учебном расчёте от шести месяцев блоком до двух лет розницей.
Продажа здания инвестору, оператору аренды или конечным покупателям квартир даёт три разных выхода. Группа определяет налог (IVA 10% или ITP 20%), форму сделки (дом или акции компании) и срок: в учебном расчёте шесть месяцев для блока и 24 месяца для розницы при одной квартире в месяц. Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Три группы покупателей
| Покупатель | Что покупает | Налог покупателя | Чего ждёт |
|---|---|---|---|
| Конечные покупатели | Отдельные квартиры | IVA 10% и AJD 1,5% при первой продаже после rehabilitación | Cédula, чистый реестр, ITE дома |
| Один инвестор | Дом целиком | IVA 10% и AJD 1,5% либо ITP 20% | Пакет документов, rent roll, цена с понятной скидкой |
| Оператор аренды | Дом целиком или портфель | Те же, IVA в аренде не возвращается | Стабильный чистый доход и соответствие нормам ренты |
Ставки: IVA на жильё по art. 91 Ley 37/1992, ITP 20% с жилой части дома целиком у одного покупателя (ATC) и AJD 1,5% (ATC). Какой режим получится, зависит от того, как закончились работы. RDL 29/2026 (art. 7, с 1.12.2026, конвалидации нет) вводит 4% IVA на покупку жилья компанией, которая сдаёт его по режиму art. 48–49 Ley 27/2014; в расчёт не включено. Подробнее в статье про выбор между розницей и блоком.
Как оператор аренды считает цену
Оператор платит чистый доход, делённый на доходность. По Cushman & Wakefield, чистая доходность прайм-PRS в центре Барселоны 4,10%, лучшего децентрализованного 4,40% (MarketBeat Spain Living, Q2 2026, на испанском). Чувствительность простая. Если доходность падает с 4,40% до 4,15%, цена дома растёт на 6,0%. Если растёт до 4,65%, падает на 5,4%, а до 5,15% падает на 14,6%. Четверть пункта доходности весит как скидка в 6%.
Покупателей немного: пять крупнейших инвесторов держат 40% рынка BTR и PRS в Испании, а за первое полугодие 2026 года сделок BTR и PRS на 2,6 млрд € (C&W). Часть покупателей блоков продаёт квартиры поштучно, то есть сама идёт по ветке розницы. Эти покупатели считают первую ренту с учётом потолка по индексу референтных цен, как в статье про build-to-rent.
Продажа здания инвестору: дом или акции компании
Продать компанию вместо дома налог не отменяет. Продажа акций освобождена от IVA и ITP (art. 338 Ley 6/2023), но закон презюмирует обход налога, если покупатель получает контроль (больше 50%) над компанией, у которой не меньше 50% активов составляют испанские объекты недвижимости, не связанные с деловой деятельностью; презумпцию можно оспорить. Арендная компания без собственной организации может под это подпасть: считается ли недвижимость связанной с деловой деятельностью, решает asesor fiscal. Продажа арендного бизнеса как единого комплекса вне IVA возможна, только если это самостоятельная экономическая единица с организацией ресурсов, а «простая передача» имущества не считается (art. 7.1 Ley 37/1992). Каждую структуру проверяет asesor fiscal.
Календарь выхода
Учебный пример, не прогноз. Темп розницы 1 квартира в месяц, блок закрывается за 6 месяцев (допущения из расчёта в статье про выбор формы).
| Этап | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Cédula на квартиру | 30 рабочих дней с полным пакетом | Decret 141/2012, art. 16, по тексту 2012 года |
| Ответ Generalitat по tanteo | до 2 месяцев, плюс 15 дней при осмотре | Generalitat |
| Подача отчёта ITE в Agència | до 4 месяцев после закрытия отчёта | Generalitat |
| Закрытие блока | 6 месяцев | допущение расчёта |
| Распродажа 24 квартир | 8 месяцев при 3 в месяц, 24 при 1 | допущение расчёта |
Сроки закона идут параллельно с продажей, но отодвигают её, если начаты поздно: cédulas просят заранее, до листинга.
Что должно быть готово до выхода
Дом готов к выходу, когда нет документов, которых покупатель потребует позже. Минимум: cédula для каждой квартиры, закрытые акты об окончании работ, оформленное страхование seguro decenal, действующий отчёт ITE, актуальный rent roll и сверка реестра с кадастром. График и платежи по работам описаны в статье про реконструкцию дома по этапам.
Когда такой выход не подходит
Выход блоком не подходит, если дом с жильцами должен продаваться по цене пустого: оператор вычтет ожидание и риск спора (см. дом с арендаторами). Розница не подходит, если нужен выход в одну дату.
Модель DNPI Capital: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, база расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; сохранность капитала это не гарантирует. Завершённых проектов по домам целиком у DNPI нет, завершены участок в Sitges и квартира на Compte de Urgel, здесь методика, а не результат.
Следующий шаг: прикинуть выход и срок в инвесторском калькуляторе.
Вопросы и ответы
Кто покупает многоквартирный дом в Барселоне?
Конечные покупатели квартир, один инвестор на весь дом и операторы аренды. В Испании рынок BTR и PRS узкий: пять крупнейших инвесторов держат 40% (C&W, второй квартал 2026).
Можно ли продать компанию с домом и не платить ITP?
Не всегда. Продажа акций освобождена, но если покупатель получает контроль над компанией с недвижимостью на 50% активов вне деловой деятельности, закон презюмирует обход и налог возвращается, пока презумпция не опровергнута (art. 338 Ley 6/2023).
Сколько занимает продажа дома блоком?
В нашем расчёте 6 месяцев. Это допущение. Закон добавляет cédula (30 рабочих дней), tanteo (до 2 месяцев) и подготовку ITE.
Что оператор аренды платит за дом?
Чистый доход, делённый на доходность. Четверть пункта доходности меняет цену примерно на 6%.
