Инвестиционный подход
Дом с жильцами: как считать график освобождения и выход
Дом с жильцами оценивают по графику освобождения квартир. Покупатель принимает договоры (art. 14 LAU), а в зоне напряжённого рынка арендатор вправе просить продления ещё на три года.
Дом с жильцами оценивают по графику освобождения: для каждой квартиры считают, когда кончается договор, насколько он может продлиться и сколько стоит ожидание. Покупатель принимает действующие договоры вместе с домом (art. 14 LAU), а в зоне напряжённого рынка арендатор вправе просить продления ещё до трёх лет (art. 10.3). Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Что покупатель принимает вместе с домом
Покупатель арендованной квартиры вступает в права и обязанности арендодателя на первые пять лет договора, или семь лет, если прежний арендодатель был юридическим лицом, даже когда он защищён регистром (art. 14 Ley 29/1994, LAU). Если договор заключён на более длинный срок, покупатель принимает его целиком. Исключение возникает только при защите по art. 34 Ley Hipotecaria: тогда он терпит договор лишь до пяти или семи лет, а продавец доплачивает арендатору месячную ренту за каждый лишний год.
Право преимущественной покупки арендатора при продаже дома одним лотом в октябре 2026 года поменялось. До 8 октября art. 25.7 LAU его исключал, если все квартиры и локалы шли одной сделкой. RDL 29/2026 (art. 3, п. 15) сохраняет tanteo и retracto арендатора и в такой продаже, если квартира юридически выделена (jurídicamente individualizable), и требует указать цену, приходящуюся на арендованную квартиру. Congreso этот декрет пока не конвалидировал, а для дома без propiedad horizontal вопрос о «выделенности» к abogado. Llei 11/2025 (art. 6) даёт Generalitat tanteo и retracto на квартиры юрлица, gran tenedor из Registre de grans tenidors (BOE); распространяется ли оно на продажу дома целиком, в тексте прямо не сказано. Общую картину даёт статья про tanteo и retracto Generalitat.
Сколько договор может продлиться
Срок договора считают по таблице, потому что в одном доме их обычно несколько:
| Что | Срок | Норма LAU |
|---|---|---|
| Минимальный срок | 5 лет, 7 если арендодатель юрлицо | art. 9.1 |
| Тихое продление | по годам, до 3 лет, если никто не уведомил (арендодатель за 4 месяца, арендатор за 2) | art. 10.1 |
| Продление в зоне напряжённого рынка | по запросу арендатора, по годам, до 3 лет | art. 10.3 |
| Продление для уязвимых арендаторов | до 1 года; арендодатель-gran tenedor обязан принять | art. 10.2 |
| Возврат квартиры для себя | только физлицо и только если это записано в договоре | art. 9.3 |
Покупатель-компания возвращать квартиру «для себя» не может. А продление по art. 10.3 арендодатель обязан принять, кроме случаев, когда стороны договорились иначе, заключён новый договор с ограничением ренты или применён art. 9.3. Барселона входит в список зоны по резолюции TER/800/2024. Декларация действует три года, до марта 2027 (Ley 12/2023, art. 18.2.d). В июле 2026 Generalitat начала процедуру продления на год, итоговой резолюции на 12 октября нет, так что продление по art. 10.3 после марта 2027 зависит от её результата.
Какую ренту можно взять после освобождения
В зоне напряжённого рынка рента нового договора не может превышать последнюю ренту за пять лет по той же квартире с учётом годовой индексации. Надбавка до 10% возможна при реабилитации, экономии первичной энергии на 30%, улучшении доступности или договоре на десять лет и дольше (art. 17.6 LAU). Для gran tenedor действует предельная цена по индексу референсных цен (art. 17.7). Годовая индексация ограничена индексом IRAV (art. 18.1 в редакции RDL 29/2026, с 8.10.2026), а без прямого пакта индексации нет. Расчёт ренты по зонам разобран в статье про предельную аренду.
Как считать стоимость ожидания
Стоимость ожидания по одной квартире равна месячному недобору (стоимость капитала в квартире минус чистая рента жильца), умноженному на число месяцев до освобождения.
Учебный пример, не прогноз. Восемь квартир, стоимость пустой квартиры 520 000 €, стоимость капитала 8% в год (3 467 € в месяц), рента 1 100 € в месяц за вычетом 15% расходов (935 €). Недобор 2 532 € в месяц.
| Месяцев до освобождения | Стоимость ожидания, € | % от цены пустой квартиры |
|---|---|---|
| 4 | 10 127 | 1,9 |
| 15 | 37 975 | 7,3 |
| 30 | 75 950 | 14,6 |
| 55 | 139 242 | 26,8 |
Пусть по восьми квартирам со сроками от 4 до 55 месяцев средний срок освобождения 27,5 месяца. Тогда среднее ожидание 69 621 € на квартиру (13,4% цены). Если каждый жилец запросит продление на три года по art. 10.3 (+36 месяцев), среднее становится 160 761 € (30,9%), а последняя квартира освобождается через 91 месяц. Скидка продавца на жильцов должна покрывать как минимум это и ещё риск спора.
Работы не освобождают квартиры
Ремонт договор не прекращает. Арендатор обязан терпеть неотложные улучшения, получает уведомление за три месяца, право выйти в течение месяца и снижение ренты (art. 22 LAU); если жильё стало непригодным, он вправе приостановить договор или выйти без компенсации (art. 26). Это обстоятельство для графика, а не способ освободить дом.
Что изменилось в октябре 2026 года
29 сентября вышли Real Decreto-ley 26/2026 и 27/2026, менявшие LAU и Ley 12/2023; 2 октября Конгресс отменил оба (BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). 6 октября вышли два новых, оба без конвалидации на 12 октября. В расчёт выше они не включены, но график меняют:
- RDL 29/2026, с 8.10.2026: арендатор без долгов вправе просить продления до двух лет, если обязательный срок кончается до 31.12.2028 (disp. final 5; art. 10.3 приоритетнее). Без согласия сторон индексация до 31.12.2027 не выше 2% (disp. final 6).
- RDL 28/2026, с 15.11.2026: вместо ежегодных продлений до трёх лет договор продлевается блоками по пять лет (по семь, если арендодатель юрлицо). Арендодатель предупреждает за шесть месяцев и платит компенсацию: не меньше двенадцати месячных рент по референсной цене или месяца за каждый год проживания, исключения в art. 10.2.
Условия на случай новых норм фиксируют в договоре купли-продажи с abogado.
Кому такая покупка не подходит
Не подходит, если нужен выход быстрее двух-трёх лет: срок дома определяет самый долгий договор. Не подходит, если в доме есть жильцы со старыми договорами: их условия разбирает статья про ренту антигуа. У DNPI Capital нет завершённых проектов по домам целиком, поэтому здесь описана методика, а не результат.
Следующий шаг
Внесите сроки договоров и рентный недобор в калькулятор инвестора. Общую логику покупки дома от 10 М€ описывает статья про покупку многоквартирного дома.
Вопросы и ответы
Можно ли выселить арендаторов после покупки дома?
Договор продолжает действовать, и покупатель вступает в права арендодателя (art. 14 LAU). Прекратить его можно по соглашению, по окончании срока без продления или по основаниям из договора и закона.
Может ли компания вернуть квартиру для собственных нужд?
Нет. Art. 9.3 LAU даёт это право только арендодателю-физлицу и только если условие записано в договоре.
Сколько ждать, пока дом станет пустым?
Срок определяет самый долгий договор плюс возможные продления. В нашем учебном примере это от 55 до 91 месяца. Реальный график строят по каждому договору.
Получает ли арендатор право выкупа при продаже всего дома?
До 8 октября 2026 года нет: art. 25.7 LAU исключал право при продаже всех квартир одним лотом. RDL 29/2026 это изменил для юридически выделенных квартир, но не конвалидирован. Права администрации по Llei 11/2025 проверяет abogado.
