Инвестиционный подход
Продажа недвижимости нерезидентом: документы и расчёт в день сделки
Нерезидент продаёт по обычному маршруту, но в день сделки из цены уходят 3% в счёт его налога, а plusvalía может лечь на покупателя. Какие документы готовить и как выглядит расчёт.
Продажа квартиры нерезидентом идёт по обычному маршруту, но с тремя добавками. Продавцу нужен NIE. Покупатель удерживает 3% цены и вносит их в налоговую в счёт налога продавца (art. 25.2 TRLIRNR). А plusvalía municipal при продавце-физлице нерезиденте платит покупатель как замещающий налогоплательщик (art. 106.2 TRLRHL). Всё это меняет сумму, которую продавец получает в день сделки.
Нерезидент в этом смысле — продавец без налогового резидентства в Испании, который продаёт объект без постоянного представительства в стране.
Что меняется, если продавец нерезидент
Сама сделка у нотариуса та же. Меняются деньги и документы вокруг неё.
| Вопрос | Продавец резидент | Продавец нерезидент |
|---|---|---|
| Удержание из цены | Нет | 3% цены, покупатель вносит по форме 211 |
| Plusvalía municipal | Платит продавец | Платит покупатель как замещающий налогоплательщик |
| Налог с прироста | IRPF по шкале | IRNR 19% с прироста (art. 25.1.f TRLIRNR) |
| Декларация | Годовая IRPF | Форма 210, удержанные 3% идут в зачёт |
| Присутствие | Обычно лично | Лично или по доверенности из-за рубежа |
Почему 3% и как работает форма 211, подробно разобрано в статье об удержании 3%. Ставка 19% и её отличие от 24% для других доходов объяснены в статье об IRNR при продаже.
Какие документы готовит продавец-нерезидент
Стандартный пакет плюс то, что связано с нерезидентством. Начинать стоит за несколько недель до даты нотариуса.
- NIE. Если он был при покупке, обычно используют тот же номер.
- Доверенность, если продавец не приедет. Её оформляют у нотариуса в стране проживания, проставляют апостиль или легализуют и переводят. Требования к переводу и форме заранее подтверждает испанский нотариус, который будет вести сделку. Что лучше сделать лично, разобрано в статье о доверенности и личном визите.
- Сертификат налогового резидентства в своей стране, если продавец будет ссылаться на соглашение об избежании двойного налогообложения.
- Справка сообщества собственников о долгах и утверждённых сборах: без неё escritura не подписывают, если стороны прямо от неё не отказались (art. 553-5 CCCat).
- Cédula de habitabilidad, энергетический сертификат, квитанции IBI, сведения об ипотеке, если она ещё не погашена.
- Банковский счёт для получения цены и платёжные реквизиты.
Нужен ли представитель в Испании
Не всегда. По разъяснению Agencia Tributaria, резиденты ЕС и ЕЭЗ с обменом налоговой информацией не обязаны назначать представителя с резиденцией в Испании. Резиденты третьих стран обязаны сделать это в случаях, которые перечисляет налоговая, в частности резиденты юрисдикций, которые Испания относит к некооперативным (jurisdicciones no cooperativas). Назначают представителя до окончания срока декларации. Нужен ли он конкретному продавцу, подтверждает asesor fiscal.
Как выглядит расчёт в день сделки: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Нерезидент-физлицо продаёт квартиру за 500 000 €. У квартиры остаток ипотеки 120 000 €, который гасят в день сделки. Plusvalía условно оценена в 3 500 €, стороны договорились удержать её из цены, раз платить её будет покупатель.
| Строка | Сумма |
|---|---|
| Цена | 500 000 € |
| Удержание 3% в счёт IRNR продавца | −15 000 € |
| Удержание на plusvalía, которую платит покупатель | −3 500 € |
| Погашение ипотеки продавца | −120 000 € |
| Продавец получает в день сделки | 361 500 € |
Дальше продавец подаёт форму 210 и считает реальный налог: 19% с прироста. Если прирост 150 000 €, налог 28 500 €, и к уже удержанным 15 000 € продавец доплачивает 13 500 €. Если прирост 50 000 €, налог 9 500 €, и 5 500 € можно вернуть. Порядок и сроки формы 210 описаны в статье о форме 210.
Удержание plusvalía из цены не прописано в законе как обязанность: это договорённость сторон, которую формулирует abogado покупателя. Но без неё покупатель рискует заплатить налог продавца из своих денег.
Когда стандартная схема не работает
Схема меняется, если продавец не физлицо, а компания: тогда plusvalía остаётся на продавце, а налоги считаются по правилам компании. Удержание 3% не применяют, когда недвижимость вносят в капитал испанской компании (art. 25.2 TRLIRNR). Если квартира получена в наследство, к продаже добавляется налог на наследство, и сначала нужно оформить права наследника. Если у продавца в Испании постоянное представительство, удержание по этой норме не применяется. Во всех этих случаях порядок подтверждает asesor fiscal до подписания arras. Общая карта налогов для иностранного владельца собрана на странице о налогах для иностранного инвестора.
Вопросы и ответы
Можно ли продать квартиру в Испании, не приезжая?
Да, по доверенности, оформленной за рубежом, с апостилем или легализацией и переводом. Требования к документу заранее подтверждает испанский нотариус.
Что будет, если покупатель не удержит 3%?
Удержание обязан сделать покупатель по art. 25.2 TRLIRNR, и ответственность лежит на нём. Продавец в любом случае подаёт форму 210 и платит итоговый налог.
Кто платит plusvalía, если продавец нерезидент?
Если продавец физлицо-нерезидент, покупатель платит её как замещающий налогоплательщик по art. 106 TRLRHL. Поэтому стороны обычно договариваются удержать сумму из цены.
Какая ставка налога на прирост для нерезидента?
19% с прироста при продаже недвижимости, одинаково для резидентов ЕС и других стран. Удержанные покупателем 3% засчитываются в этот налог.
Нужен ли нерезиденту представитель в Испании для продажи?
Резидентам ЕС и ЕЭЗ с обменом налоговой информацией не нужен. Резиденты третьих стран обязаны назначить его в случаях, которые перечисляет Agencia Tributaria.
