Инвестиционный подход
Покупка по доверенности: что всё равно лучше сделать лично
Доверенность закрывает большую часть сделки, но несколько шагов на практике проще или быстрее пройти лично. Разбираем, какие именно.
Лично придётся подписать саму доверенность — у нотариуса или в консульстве. Дальше нотариальная доверенность позволяет представителю подписать arras и escritura, оформить регистрацию и заплатить налоги. Механизм мы разбирали в статье о poder notarial. Но у нескольких шагов есть особенность: личное участие там либо обязательно, либо заметно ускоряет процесс.
Где личное присутствие имеет значение
- Оформление доверенности. Её подписывают лично у нотариуса или в консульстве. С 2023 года (Ley 11/2023) испанский нотариус вправе удостоверить по видеосвязи некоторые виды доверенностей, но для этого нужна испанская электронная идентификация (Cl@ve, DNIe или квалифицированный сертификат), которой у большинства иностранных инвесторов нет, а общих и бессрочных доверенностей эта возможность не касается — так что на практике личная явка остаётся обязательной.
- Получение NIE. Через представителя в Испании его получить можно, но только по доверенности. Консульский путь требует личной явки.
- Открытие банковского счёта. Часть испанских банков настаивает на личной идентификации клиента-нерезидента в отделении, особенно при первом контакте.
Что полностью делегируется
Подписание escritura, подача налоговых деклараций, регистрация права, оплата gestoría, переписка с сообществом собственников, контроль ремонтных работ. Всё это обычно делает представитель или управляющая сторона проекта, без участия инвестора.
Как это устроено у нас
В проектах DNPI Capital инвестор может пройти всю сделку за одну поездку в Барселону: оформить доверенность и, если хочет, осмотреть объект. Можно обойтись и вовсе без поездки: доверенность оформляют в консульстве Испании или у местного нотариуса в стране инвестора с апостилем и, если нужно, присяжным переводом. Ход ремонта инвестор видит в отчётах; как они устроены, мы объясняем в статье «Как читать отчёт о ремонте».
Вопросы и ответы
Обязательно ли видеть объект лично перед покупкой?
Юридически нет. Если приехать на осмотр не получается, стоит заказать независимый технический отчёт и подробную видеосъёмку объекта.
Можно ли подписать arras дистанционно без доверенности?
Иногда да. Arras — частный договор, его подписывают электронной подписью или обмениваются подписанными экземплярами. С escritura у нотариуса так не получится: там нужна либо личная явка, либо представитель по доверенности.