Préstamo puente и crédito promotor для флип-проекта

Что это за инструмент

Préstamo puente (мостовой кредит) закрывает разрыв между моментом, когда деньги нужны — на покупку объекта или на ремонт — и моментом, когда приходят деньги с продажи или долгосрочное финансирование. Crédito promotor — вариант для девелоперских проектов, и обычно выдаётся траншами, привязанными к этапам строительства (certificaciones de obra), а не одной суммой сразу.

Чем это отличается от обычной ипотеки

Обычная ипотека рассчитана на 20-30 лет. Мостовой кредит или кредит застройщика — совсем другой инструмент: срок привязан к таймлайну проекта, это месяцы, иногда пара лет, не больше. За такую краткосрочность и повышенный риск для кредитора банк берёт более высокую ставку и комиссии, чем по стандартной ипотеке под покупку жилья для себя.

Разница не только в цене денег, но и в самой логике инструмента. Обычная ипотека рассчитана на то, что заёмщик будет обслуживать долг годами из своего постоянного дохода. Мостовой кредит рассчитан на конкретное событие в конце — продажу объекта или получение долгосрочного финансирования, — и вся его структура выстроена вокруг этого горизонта.

Транши под этапы, а не разовая выдача

Crédito promotor чаще всего выдаётся не целиком, а частями, привязанными к прогрессу стройки. Это удобно с точки зрения контроля расходов, но означает, что задержка на одном этапе может задержать получение следующего транша — а значит, и темп самого проекта. Для кредитора это способ ограничить свой риск: деньги выдаются по мере того, как в объекте появляется подтверждённая ценность, а не авансом под обещания.

Для заёмщика это означает необходимость заранее согласовывать с кредитором график работ и понимать, какие именно документы и подтверждения понадобятся для получения очередного транша — простой на площадке в этой модели напрямую конвертируется в простой с финансированием.

Почему это не фоновый риск, а часть модели

Стоимость такого финансирования — это тикающие проценты, которые накапливаются, пока проект не закрыт продажей. Задержка с разрешениями или более медленная продажа — не просто «потерянное время», а конкретный дополнительный расход, который должен быть виден в сценарном анализе проекта с самого начала. Это прямо связано с тем, как вообще стоит планировать бюджет и таймлайн — см. разбор полного бюджета барселонского проекта.

Ставку не угадать заранее

Условия по préstamo puente и crédito promotor — предмет отдельных переговоров с конкретным кредитором и зависят от объекта, суммы, срока и профиля заёмщика. Единой ставки, которую можно было бы назвать типичной, не существует — это то, что нужно запрашивать индивидуально, а не закладывать по интуиции. Проверить, как разные сценарии стоимости финансирования влияют на итоговую доходность проекта, можно в калькуляторе и в разделе анализ инвестиции.

Вывод

Мостовое финансирование — рабочий инструмент для флип-проекта, но его цена растёт вместе с любой задержкой. Прежде чем закладывать этот инструмент в план, стоит получить конкретную котировку от кредитора под конкретный проект, а не ориентироваться на общие цифры с рынка.