Недвижимость или акции и ETF: чем отличаются риски и вовлечённость

Недвижимость и акции с ETF отличаются устройством, а не «качеством»: в проекте недвижимости вы покупаете один объект с налогом на входе и участвуете в решениях, в ETF покупаете долю в корзине бумаг без налога на сделку и почти без решений. Что выбрать, статья не говорит: совета здесь нет, и никакая доходность не обещана. DNPI Capital делает проекты в недвижимости, и это интерес, о котором читатель должен знать.

Недвижимость или акции: сравнение по семи параметрам

Таблица описывает устройство инструментов, а не их результат. Цифры в ней взяты из первоисточников, остальное качественное.

Продажа бумаги быстрее, но это не делает её безопаснее. Краткое руководство CNMV по ETF перечисляет у ETF рыночный риск (на медвежьем рынке возможны заметные потери), риск ликвидности базовых активов, валютный риск и возможное расхождение цены сделки с расчётной стоимостью.

Падали ли цены на недвижимость в Барселоне

Недвижимость тоже падала, и на этом есть цифры. По таблице 4 Ministerio de Vivienda средняя оценочная стоимость жилья в Барселоне была 3 950 €/м² во II квартале 2008 года и 2 385 €/м² в I квартале 2014 года, то есть на 39,6% ниже. Это оценки банков для ипотеки, а не цены сделок, и по муниципиям свыше 25 000 жителей. Рынок вернулся к 4 602 €/м² к II кварталу 2026 года, но прошлое движение не прогноз ни вверх, ни вниз. Аналогичных цифр по акциям я не привожу: они зависят от выбранного индекса, валюты и периода.

Сколько стоит вход: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Вторичное жильё за 1 М€, покупатель не gran tenedor. ITP по шкале Каталонии: 93 000 € на первые 900 000 € и 12% с остальных 100 000 €, всего 105 000 €. Допущение на нотариуса, регистр и юристов: 15 000 €. Входные издержки 120 000 € равны 12% цены. Чтобы вернуть их только при продаже, объект должен подорожать примерно на эту величину, и это ещё до налогов и расходов на продажу. В ETF налога на сделку нет, комиссии берёт тариф брокера и фонда, их нужно смотреть в договоре и в документе с основными сведениями о фонде.

Налог на прирост

Для налогового резидента Испании прирост от продажи и недвижимости, и ценных бумаг попадает в базу ahorro. Шкала для декларации за 2025 год: государственная часть 9,5–15%, вместе с региональной частью по общей шкале 19–30% (AEAT). Для нерезидента порядок другой: с продажи недвижимости покупатель удерживает 3% цены в счёт IRNR по ставке 19% на прирост, подробности в статье про удержание 3%. Для ценных бумаг итог зависит от статуса и соглашения об избежании двойного налогообложения, это вопрос к asesor fiscal.

Вовлечённость: какие решения остаются на вас

В ETF решений два: что купить и когда продать. В проекте недвижимости их десятки: цена входа, лицензии, подрядчик, смета, срок, цена выхода. Инвестор может передать их оператору, но тогда выбирает не актив, а оператора и условия договора. Как оценить такой выбор, описано в статьях про альтернативную стоимость капитала и про доход от аренды или рост стоимости.

Когда сравнение теряет смысл

Сравнивать нужно сопоставимое. Один объект с плечом и корзина индекса отличаются концентрацией, и сравнение «что доходнее» без этого теряет смысл. Если деньги могут понадобиться через несколько месяцев, ликвидность важнее ставки налога. Про один объект или портфель есть отдельная статья: один объект или портфель. Сколько и куда распределять, решает лицензированный финансовый консультант, а не статья. Расчёт проекта недвижимости на своих допущениях можно сделать в инвесторском калькуляторе.