Инвестиционный подход
Subrogación ипотеки: как перейти в другой банк и что это стоит
Перенос ипотеки в другой банк идёт по закону 1994 года: оферта нового банка, справка старого за 7 дней, 15 дней на встречное предложение. Сроки, комиссии и учебный расчёт выгоды.
Subrogación — это перенос действующей ипотеки в другой банк без согласия прежнего: новый банк погашает долг, а заёмщик продолжает платить ему по новым условиям. По Ley 2/1994 прежний банк выдаёт справку о долге за 7 дней и может удержать клиента, только если в течение 15 дней оформит с ним изменение условий кредита (art. 2 Ley 2/1994). Переход окупается, когда экономия на платежах перекрывает расходы.
Как проходит subrogación по закону
Процедура описана в одной статье закона, и у каждого шага есть срок.
- Новый банк передаёт заёмщику обязывающую оферту с условиями кредита и документ о расходах на переход, включая предельную комиссию прежнего банка.
- Заёмщик принимает оферту, и новый банк уведомляет прежний.
- Прежний банк в течение 7 календарных дней выдаёт справку о сумме долга.
- После выдачи справки у прежнего банка 15 календарных дней, чтобы оформить с заёмщиком novación, то есть изменение условий действующего кредита.
- Если novación не оформлена, новый банк погашает долг и в escritura заявляет о платеже. Отказаться принять платёж прежний банк не вправе.
Ключевая деталь шага 4: удержать клиента банк может только через novación, которую подписывает сам заёмщик. Встречное предложение прежнего банка заёмщик сравнивает с офертой нового и решает сам.
Сколько стоит переход
Расходы на subrogación ниже, чем на новую ипотеку с нуля, и закон их ограничивает.
| Статья | Что установлено | Норма |
|---|---|---|
| Распределение расходов | По тем же правилам, что и для новой ипотеки | art. 2 Ley 2/1994, art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Нотариальный тариф | Как за документ без суммы | art. 8 Ley 2/1994 |
| Регистрационный тариф | Со скидкой 90% от базы остатка долга | art. 8 Ley 2/1994 |
| Комиссия при переходе с переменной на фиксированную ставку | Не больше финансовой потери банка и не больше 0,05% погашаемого капитала в первые 3 года, после 3 лет ноль | art. 23.6 Ley 5/2019 |
| Комиссия по переменной ставке в остальных случаях | До 0,15% в первые 5 лет или до 0,25% в первые 3 года, если это есть в договоре | art. 23.5 Ley 5/2019 |
Для кредитов, выданных до Ley 5/2019, могут действовать прежние правила, в том числе лимит 1% комиссии при subrogación переменного кредита (art. 3 Ley 2/1994). Какой режим применяется к конкретному договору, проверяют по его дате и тексту. Подробно о комиссиях за досрочное погашение в статье о досрочном погашении.
Когда переход окупается: учебный пример
Окупаемость считают по разнице платежей на оставшийся срок за вычетом расходов на переход.
Учебный пример, не прогноз. Остаток долга 250 000 €, до конца 20 лет. Текущая ставка переменная: Euríbor за сентябрь 2026 года 3,247% (Banco de España) плюс спред 0,80%, итого 4,047%. Новый банк условно предлагает фиксированные 3,2%.
| Сценарий | Ставка | Платёж в месяц |
|---|---|---|
| Остаться, ставка при текущем индексе | 4,047% | около 1 521 € |
| Перейти на фиксированную | 3,2% | около 1 412 € |
| Разница | около 109 € в месяц, около 1 314 € в год |
Если договор моложе трёх лет, комиссия прежнего банка при таком переходе не больше 0,05% от 250 000 €, то есть до 125 €. Главная оговорка: переменная ставка при следующем пересмотре изменится, и сравнение верно только при сегодняшнем индексе. Как индекс попадает в платёж, разобрано в статье о Euríbor. Свои цифры удобно прогнать в калькуляторе.
Subrogación или новая ипотека с досрочным погашением
Есть второй путь: погасить кредит досрочно и взять новую ипотеку в другом банке. Он гибче, потому что новый договор не повторяет старый, но дороже: действуют обычные комиссии за досрочное погашение, а оформление новой ипотеки и погашение старой стоят больше, чем перенос.
Отдельный случай при покупке: subrogación в ипотеку продавца, когда покупатель становится новым должником по существующему кредиту. Это решение банка, а не право покупателя: банк заново оценивает платёжеспособность по правилам art. 11 Ley 5/2019 и может отказать. Какие типы ставок вообще бывают, разобрано в статье о видах ипотеки.
Что сравнить до старта процедуры
Сравнивают формулу целиком, а не ставку на первой странице оферты:
- индекс и спред или фиксированную ставку и её срок;
- скидки к ставке за зарплату, страховки и карты и стоимость этих продуктов за год;
- комиссии нового банка за досрочное погашение и изменение условий;
- требования к страховке и возможность принести свой полис;
- остаток срока: чем он короче, тем меньше итоговая экономия.
Эти вопросы удобно задать посреднику, который сравнивает несколько банков сразу, список вопросов есть в статье о вопросах ипотечному брокеру.
Когда subrogación не подходит
Перенос не работает, если до конца кредита осталось мало лет: экономия за короткий срок может не перекрыть расходы и время. Не подходит он и тогда, когда платёжеспособность заёмщика ухудшилась: новый банк оценивает её заново и может отказать.
Осторожнее стоит быть с офертой, где низкая ставка держится на пакете продуктов: если отказаться от страховки или карты, спред вырастет, и выгода исчезнет. В таких случаях честнее сравнивать полную стоимость кредита, а не номинальную ставку.
Вопросы и ответы
Что такое subrogación ипотеки простыми словами?
Это перенос действующей ипотеки в другой банк: новый банк погашает долг перед прежним, а заёмщик дальше платит ему по новым условиям. Согласие прежнего банка по Ley 2/1994 не требуется.
Может ли прежний банк помешать переходу?
Он может предложить свои условия и в течение 15 календарных дней после выдачи справки о долге оформить с заёмщиком изменение кредита. Без подписи заёмщика это невозможно, и отказаться принять платёж банк не вправе.
Какая комиссия при переходе с переменной ставки на фиксированную?
По art. 23.6 Ley 5/2019 не больше финансовой потери банка и не больше 0,05% погашаемого капитала в первые три года договора. После трёх лет комиссии нет.
Сколько стоят нотариус и реестр при subrogación?
Нотариальный тариф считается как за документ без суммы, а регистрационный со скидкой 90% от базы остатка долга, по art. 8 Ley 2/1994.
Можно ли перевести ипотеку продавца на себя при покупке квартиры?
Только с согласия банка, который заново оценит платёжеспособность покупателя. Это отдельное решение банка, и его стоит получить до подписания arras.
