Инвестиционный подход
Страховки при ипотеке в Испании: что банк вправе требовать
Банк вправе требовать страховку жилья и полис в гарантию кредита, но обязан принять полис другой компании с равноценными условиями. Учебный расчёт пакета со скидкой против отдельных полисов.
Банк в Испании вправе потребовать при ипотеке две вещи: страховку ущерба на заложенное жильё и полис в гарантию исполнения обязательств по кредиту (art. 17.3 Ley 5/2019). При этом он обязан принять полис любой другой компании с равноценными условиями, при оформлении и при каждом продлении, и не вправе брать плату за его проверку. Остальные продукты банк может только предложить, обычно в обмен на скидку к ставке.
Что банк вправе требовать, а что только предлагать
Ley 5/2019 запрещает связанные продажи (ventas vinculadas), когда кредит выдают только вместе с другим продуктом (art. 17.1). Исключение для страхования прописано прямо: банк может требовать полис в гарантию исполнения обязательств по кредиту, страховку ущерба на заложенный объект и другие страховки, предусмотренные нормами ипотечного рынка (art. 17.3).
Отсюда практический вывод. Полис, гарантирующий погашение кредита, например страхование жизни заёмщика в пользу банка, банк может поставить условием, но не может навязать именно свою страховую компанию. Всё остальное относится к комбинированным продажам (ventas combinadas): их разрешено предлагать, если банк показывает условия и вместе, и по отдельности, с разницей в цене (art. 17.6–17.7).
| Продукт | Может ли банк требовать | Обязан ли принять полис другой компании |
|---|---|---|
| Страховка ущерба на заложенное жильё | Да | Да, при равноценных условиях |
| Полис в гарантию исполнения кредита | Да | Да, при равноценных условиях |
| Прочие страховки и продукты в пакете | Нет, только предлагать | Отказ от них меняет только скидку |
| Плата за проверку чужого полиса | Запрещена | Не применимо |
Какая формулировка требования стоит в оферте, видно в FEIN и FiAE, которые банк выдаёт за десять дней до подписи. Как к этому подготовиться, разобрано в статье о встрече с банком.
Как банк связывает страховки со ставкой
Скидка к ставке за страховки, зарплату и карты называется bonificación. Это не подарок, а часть комбинированного предложения: если заёмщик позже откажется от продукта, банк вправе вернуть ставку без скидки, если так записано в договоре. Поэтому пакет сравнивают целиком, а не по цене одного полиса.
TAE в FEIN включает расходы, связанные с кредитом, и помогает сравнить оферты разных банков. Но она не покажет, что произойдёт со ставкой при отказе от страховки через три года, это видно только в тексте договора.
Как сравнить пакет банка и отдельные полисы: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Кредит 300 000 € на 25 лет, цены полисов и ставки условные.
| Вариант | Ставка | Платёж в год | Страховки в год | Итого в год |
|---|---|---|---|---|
| Пакет банка: жизнь 600 € и жильё 300 € | 3,0% | около 17 072 € | 900 € | около 17 972 € |
| Без пакета: полисы другой компании 350 € и 200 € | 3,5% | около 18 022 € | 550 € | около 18 572 € |
В этом примере пакет банка обходится примерно на 600 € в год дешевле, хотя его страховки дороже на 350 €. С другой разницей в ставке или ценами полисов ответ меняется, поэтому каждый вариант считают на своих цифрах. Платёж по своей сумме и ставке удобно посчитать в калькуляторе.
Что проверить в полисе до подписания
Сравнение по цене не показывает главного. До подписания смотрят:
- Кто выгодоприобретатель и на какую сумму: снижается ли покрытие вместе с остатком долга.
- Исключения: возраст, здоровье, род деятельности, проживание за границей.
- Франшизу и порядок выплаты при страховом случае.
- Срок, порядок продления и расторжения, премия единовременная или ежегодная.
- Для страховки жилья: сумму покрытия здания и что входит, а что покрывает полис сообщества собственников.
- Что происходит со скидкой к ставке при смене страховщика.
Если кредит оформляется на двоих, полис в гарантию кредита обычно обсуждают на обоих заёмщиков, подробнее в статье об ипотеке на двоих. Какие страховки нужны объекту без ипотеки и во время ремонта, описано в статье о страховании объекта.
Что происходит со страховкой при досрочном погашении
При досрочном погашении кредита сопутствующий договор страхования, где выгодоприобретатель банк, прекращается, а заёмщик вправе получить неиспользованную часть премии (art. 23.3 Ley 5/2019). Если полис нужно сохранить, заёмщик прямо сообщает об этом страховщику и называет нового выгодоприобретателя. Комиссии за досрочное погашение разобраны в статье о досрочном погашении.
Когда пакет банка не подходит
Пакет со скидкой не подходит заёмщику, который планирует скоро погасить кредит или сменить банк: годовые премии за пакет могут не окупиться скидкой за короткий срок. Не подходит он и тому, кому важна свобода менять страховщика: отказ от продукта возвращает ставку без скидки.
Осторожнее стоит быть с единовременной премией за многолетний полис, включённой в сумму кредита: заёмщик платит проценты и на неё. Такой вариант обсуждают с abogado или независимым страховым брокером до подписания.
Вопросы и ответы
Обязательно ли страхование жизни для ипотеки в Испании?
Банк вправе требовать полис в гарантию исполнения обязательств по кредиту, и страхование жизни заёмщика может играть эту роль. Но оформить его можно в любой компании с равноценными условиями, а не только у банка.
Может ли банк отказать, если принести страховку другой компании?
Нет, если полис равноценен по условиям и покрытию. По art. 17.3 Ley 5/2019 банк обязан принять альтернативный полис при оформлении и при каждом продлении и не вправе брать плату за его проверку.
Что будет, если отказаться от страховки после получения скидки к ставке?
Если скидка привязана к продукту в договоре, банк вправе вернуть ставку без неё. Это проверяют в FEIN и проекте договора до подписания.
Что такое bonificación по ипотеке?
Скидка к ставке за покупку дополнительных продуктов банка: страховок, зарплатного счёта, карт. Банк обязан показать условия кредита и с продуктами, и без них.
Возвращают ли деньги за страховку при досрочном погашении?
Сопутствующий полис, где выгодоприобретатель банк, прекращается, и заёмщик вправе получить неиспользованную часть премии по art. 23.3 Ley 5/2019, если не решит сохранить полис.
