Ипотека на двоих в Испании: созаёмщик, поручитель и совладелец

Ипотека с созаёмщиком — это кредит, который банк выдаёт двум или нескольким людям сразу, обычно партнёрам, супругам или родственникам. Перед выдачей банк обязан глубоко оценить платёжеспособность каждого заёмщика и поручителя: работу, текущие и будущие доходы, активы, сбережения, фиксированные расходы и уже взятые обязательства (art. 11 Ley 5/2019). Если долг солидарный, банк вправе требовать его целиком с любого из должников.

Как банк оценивает двух заёмщиков

Банк складывает доходы и обязательства обоих и смотрит, насколько каждый источник устойчив и подтверждён. Второй заёмщик увеличивает доступную сумму, только если его доход стабилен и документирован; слабые документы одного задерживают решение по обоим.

По описанию Banco de España, банк проверяет текущие и ожидаемые доходы, активы, расходы и обязательства, смотрит долги в других банках через CIRBE и реестры неплатежей, а оценку залога делает отдельно; платёжеспособность при этом не должна строиться главным образом на стоимости квартиры (Banco de España, Cliente Bancario).

Если один из пары нерезидент или получает доход в другой валюте, на него обычно запрашивают отдельный пакет, как при кредите для нерезидента, см. статью об ипотеке для нерезидента.

Что значит солидарная ответственность

Солидарная ответственность означает, что банк может обратиться за всей суммой к любому из должников или ко всем сразу, пока долг не погашен полностью (art. 1144 Código Civil). Сама по себе множественность должников солидарности не создаёт: её должен прямо установить договор (art. 1137), и в ипотечных договорах её обычно и устанавливают.

Договорённость пары о том, кто платит какую часть, действует только между ними. Тот, кто заплатил за другого, может потребовать с него его долю с процентами (art. 1145), но банку это безразлично. Отсюда практический вывод: выйти из собственности и выйти из кредита это разные процедуры. Смена состава заёмщиков требует согласия банка и, как правило, новой проверки платёжеспособности того, кто остаётся.

Чем созаёмщик отличается от поручителя и совладельца

Это три разные роли, и они оформляются в разных документах: кредитном договоре и escritura купли-продажи. Путаница между ними чаще всего всплывает при разводе, продаже или наследстве.

Общее правило Código Civil: поручитель платит за должника, если тот не платит (art. 1822), и вправе требовать, чтобы кредитор сначала обратился к имуществу должника, кроме случаев, когда он от этого отказался или обязался солидарно (art. 1830 и 1831). В ипотечных договорах такой отказ встречается часто, поэтому формулировку читают вместе с abogado.

Сколько дохода нужно паре: учебный расчёт

Закон порог нагрузки на доход для частного заёмщика не фиксирует. Banco de España пишет, что банки в целом считают допустимой нагрузку не выше 30–35% дохода с учётом других долгов (Banco de España), но конкретный порог у каждого банка свой.

Учебный пример, не прогноз. Платёж по кредиту 1 800 € в месяц. Доход первого заёмщика 4 000 € чистыми, второго 2 000 €.

Второй доход снижает нагрузку заметно, но чужой кредит съедает часть эффекта. Свою сумму и платёж удобно прикинуть в калькуляторе.

Что решить до подписи у нотариуса

Банк отвечает за условия кредита, но не за то, как пара делит права на квартиру. Эти вопросы решают с abogado заранее:

1. Какие доли собственности указать в escritura и совпадают ли они с вкладом каждого. Как устроено совместное владение, разобрано в статье о совместной покупке и proindiviso.
2. Что будет с квартирой и кредитом при расставании, разводе или желании одного продать долю.
3. На каких условиях банк отпустит одного из созаёмщиков.
4. Как защищён второй на случай смерти первого: страхование и завещание.

FEIN, лист предупреждений FiAE и проект договора банк выдаёт минимум за десять дней до подписания, а нотариус бесплатно консультирует заёмщика и поручителя не позже чем за день до подписи и фиксирует это в акте (Banco de España). Это время используют для вопросов выше.

Когда ипотека на двоих не подходит

Схема не подходит, если созаёмщика добавляют только ради суммы, а жить в квартире или владеть ею он не будет. Родитель, который подписывает кредит ради ребёнка, отвечает всем своим имуществом за чужую квартиру, и для него роль поручителя или помощь деньгами могут оказаться честнее.

Не подходит она и паре без договорённости на случай расставания: солидарный долг остаётся у обоих, пока банк не согласится на замену. Для инвесторов, которые покупают вместе ради дохода, часто разумнее отдельная структура, о вариантах в материале о совместных инвестициях.