Инвестиционный подход
Совместная покупка в Каталонии: доли, выход и договор совладельцев
В Каталонии общую собственность регулирует Código Civil de Catalunya: доли по умолчанию равные, совладельцы имеют право выкупа, раздел можно требовать в любой момент. Что решить до escritura.
Совместная покупка квартиры в Каталонии оформляется как общая долевая собственность, и её правила задаёт каталонский Código Civil, а не только общеиспанский. Доли совладельцев предполагаются равными, если не доказано иное (art. 552-1 CCCat), а любой из них вправе в любой момент потребовать раздела (art. 552-10). Поэтому доли, расходы и порядок выхода прописывают до подписания escritura.
Что такое proindiviso и как оно устроено в Каталонии
Proindiviso — это общая собственность, при которой каждый совладелец владеет не комнатой, а долей в праве на всю квартиру. В Каталонии этот режим называется comunidad ordinaria indivisa и описан в книге пятой Código Civil de Catalunya.
Главные правила собраны в таблице. Какое право применяется к конкретной сделке, особенно если покупатели иностранцы или супруги, решает abogado.
| Вопрос | Правило CCCat | Что прописать в договоре совладельцев |
|---|---|---|
| Размер долей | Предполагаются равными, если не доказано иное (art. 552-1.3) | Доли по фактическим взносам прямо в escritura |
| Продажа своей доли | Свободна (art. 552-3) | Порядок оценки доли при выходе |
| Продажа доли постороннему | Остальные имеют преимущественное право выкупа: месяц после уведомления, три месяца на выкуп после сделки без уведомления (art. 552-4) | Оставить право или исключить его, только в escritura pública |
| Текущие решения | Большинство по долям (art. 552-7.2) | Кто управляет арендой и ремонтом |
| Продажа квартиры целиком | Единогласно (art. 552-7.6) | Что делать при разногласии |
| Расходы | Пропорционально долям (art. 552-8) | Кто платит ипотеку, IBI, сообщество, ремонт |
| Раздел | Любой совладелец в любой момент, отказ от раздела не больше 10 лет единогласно (art. 552-10) | Срок неделимости и порядок продления |
Что происходит, если совладельцы не договорились
Если один из совладельцев хочет выйти, а остальные против, он вправе потребовать раздела через суд или арбитраж (art. 552-11). Квартиру физически не делят: по каталонскому праву неделимая вещь присуждается совладельцу, у которого есть интерес в ней, а при нескольких желающих тому, у кого доля больше. Он выплачивает остальным оценочную стоимость их долей. Если никто не заинтересован, квартиру продают и делят деньги.
Есть и правило четырёх пятых: совладелец с долей 80% и больше может потребовать передачи ему всей квартиры с выплатой остальным оценочной стоимости их долей (art. 552-11.4). Подробно о том, как раздел работает на практике и почему покупка чужой доли не короткий путь к объекту, разобрано в статье о proindiviso и разделе общей вещи.
Почему доли надо прописать точно: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Двое покупают квартиру за 500 000 €. Первый вносит 350 000 €, второй 150 000 €.
| Как оформлено | Доля первого | Доля второго |
|---|---|---|
| Доли не указаны, действует презумпция равенства | 50% | 50% |
| Доли по взносам указаны в escritura | 70% | 30% |
| Первый внёс 400 000 €, второй 100 000 € | 80% | 20% |
Без указания долей второй покупатель формально получает половину квартиры, хотя вложил 30%, и спор придётся доказывать. При долях 80 на 20 первый совладелец может по закону потребовать всю квартиру, выплатив второму оценочную стоимость его доли, даже если тот не хочет продавать. Эти последствия стоит увидеть до подписания, а не при первом конфликте.
Что прописать в договоре совладельцев до покупки
Escritura фиксирует доли, а отношения между совладельцами удобнее описать отдельным договором (pacto de comuneros), подписанным у нотариуса.
- Доли и их основание: кто сколько внёс и как учитываются будущие платежи по ипотеке.
- Расходы: comunidad, IBI, страховка, ремонт, кто платит и что происходит при неуплате.
- Пользование: кто живёт, можно ли сдавать, как делится арендный доход.
- Выход: как оценивается доля, есть ли у остальных право выкупа и по какой цене.
- Срок неделимости, не больше 10 лет, и порядок продления.
- Наследование: что происходит с долей при смерти совладельца и есть ли у остальных право выкупа у наследников.
Если покупатели супруги или пара, к этим вопросам добавляется брачный режим, разобранный в статье о брачном режиме в Каталонии.
Как совместная покупка связана с ипотекой
Если кредит оформлен на нескольких заёмщиков, банк оценивает каждого, а характер ответственности записан в договоре. При солидарной ответственности банк вправе требовать весь долг с любого заёмщика, и распределение платежей внутри семьи на это не влияет. Как оформить кредит на двоих и что значит солидарная ответственность, описано в статье об ипотеке на двоих.
Когда proindiviso не подходит
Общая собственность плохо работает, когда у участников разные горизонты: один хочет держать квартиру годами, другой выйти через два-три года. Право требовать раздела в любой момент превращает такое расхождение в риск принудительной продажи или выкупа по оценке.
Не подходит она и как форма для инвестиционного проекта с несколькими участниками: там решения о ремонте, аренде и продаже нужно принимать быстро, а единогласие для продажи может заблокировать выход. Какие формы совместного владения используют в проектах, разобрано в статье о совместных инвестициях. Обсудить структуру конкретной покупки можно через страницу контактов.
Вопросы и ответы
Можно ли заставить совладельца продать квартиру?
Прямо нет, но любой совладелец вправе потребовать раздела. По каталонскому праву неделимую квартиру присуждают заинтересованному совладельцу с выплатой остальным оценочной стоимости, а если желающих нет, продают.
Можно ли договориться не делить квартиру много лет?
Да, единогласным соглашением, но не больше чем на 10 лет по art. 552-10 CCCat. Продлить можно новым соглашением.
Может ли совладелец продать свою долю постороннему?
Может, но остальные по art. 552-4 CCCat имеют преимущественное право купить её на тех же условиях. Это право можно исключить, для недвижимости только в escritura pública.
Какие доли будут, если их не указать в документах?
В Каталонии доли предполагаются равными, пока не доказано иное. Поэтому доли по фактическим взносам указывают прямо в escritura.
Отвечают ли все совладельцы по ипотеке?
Если кредит оформлен на нескольких заёмщиков солидарно, банк вправе требовать весь долг с любого из них, независимо от того, кто фактически платит.
