Инвестиционный подход
Ипотека в Испании при доходе из-за рубежа: как банк его проверяет
Закон требует от банка одинаково глубокой проверки любого дохода. С зарубежным доходом её сложнее пройти: документы, перевод, валюта. Что готовить и как не сорвать график сделки.
Испанский банк проверяет доход из-за рубежа по тем же правилам, что и местный: Ley 5/2019 обязывает его «en profundidad» оценить работу, текущий и будущий доход, активы, сбережения, постоянные расходы и уже взятые обязательства (art. 11). Разница в доказательствах. Иностранные декларации, выписки и доход в другой валюте банку труднее проверить, поэтому документов больше, а сроки длиннее.
Что банк обязан проверить по закону
Evaluación de solvencia — это обязательная проверка способности заёмщика платить по кредиту до подписания договора. Закон перечисляет, что в неё входит, и ставит три ограничения, полезные заёмщику.
Первое: оценка не может опираться главным образом на стоимость залога или на ожидание её роста (art. 11.3). Дорогая квартира не заменяет подтверждённого дохода. Второе: банк заранее и ясно называет, какие сведения и какие независимо проверяемые доказательства нужны и в какой срок (art. 12.1). Третье: при отказе банк сообщает о нём письменно и с мотивировкой (art. 11.6).
Если кредит заходит за пенсионный возраст, банк оценивает и ожидаемый доход после окончания трудовой жизни (art. 11.1). При длинном сроке и зарубежном доходе это отдельный набор документов о пенсионных правах.
По разъяснению Banco de España, банк также запрашивает CIRBE о долгах в других банках и смотрит реестры неплательщиков вроде RAI и ASNEF. Сведения о кредитах в стране, где вы получаете доход, банку проще всего получить от вас, поэтому их лучше раскрыть самим: обязательства всё равно входят в проверку.
Какие документы подготовить при зарубежном доходе
Набор задаёт банк, но логику задаёт art. 11: каждому фактору проверки нужно своё доказательство.
| Что проверяет банк | Чем подтверждают доход из-за рубежа | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Работа | Договор или справка работодателя | Срок договора и испытательный период |
| Текущий доход | Налоговые декларации страны резидентства за несколько лет | Совпадение сумм с выписками |
| Будущий доход | История выплат, контракты, отчётность бизнеса | Учитывает ли банк разовые бонусы |
| Активы и сбережения | Выписки по счетам, брокерские отчёты | Происхождение средств на первый взнос |
| Расходы и обязательства | Кредиты, аренда, алименты в стране дохода | Их лучше раскрыть сразу |
| Доход после пенсии | Пенсионные права, если срок кредита заходит за пенсию | Требуется при длинном сроке |
Для дохода от собственного бизнеса доказательства другие: отчётность и декларации компании вместо справки работодателя. Переводы и формат документов каждый банк определяет сам, поэтому список уточняют до сбора, а не после.
Как валюта дохода меняет нагрузку
Ипотека в евро при доходе в другой валюте оставляет валютный риск заёмщику. Если же сам кредит в иностранной валюте, закон даёт право перевести его в валюту основного дохода или страны проживания, а если договор не ограничивает валютный риск, FEIN показывает пример колебания курса на 20% (art. 20 Ley 5/2019). Для кредита в евро такого правила нет, но тот же стресс-тест полезно сделать самому.
Учебный пример, не прогноз. Доход 6 000 единиц иностранной валюты в месяц, при текущем курсе это 6 000 €. Платёж по ипотеке 1 800 €.
| Курс к евро | Доход в евро | Доля платежа в доходе |
|---|---|---|
| Как сейчас | 6 000 € | 30% |
| Валюта дешевле на 10% | 5 400 € | 33,3% |
| Валюта дешевле на 20% | 4 800 € | 37,5% |
Платёж в евро не меняется, меняется ваш доход в евро. Банк может применять к валютному доходу свой запас прочности, и его методику спрашивают напрямую. Как переводить деньги на первый взнос и что проверяет банк при переводе, разобрано в статье про международные переводы.
Как встроить проверку дохода в график покупки
Проверка зарубежного дохода занимает больше времени, поэтому её начинают до выбора квартиры.
- Попросите у банка письменный список документов и срок их подачи: это его обязанность по art. 12.1.
- Соберите декларации, выписки и справки за одинаковый период, чтобы суммы сходились.
- Получите предварительное одобрение, зачем оно нужно, объясняет статья о предварительном одобрении.
- Подписывая arras, согласуйте срок до escritura с реальным сроком банка и условие на случай отказа. Формулировку пишет abogado.
- Заложите tasación: банк проверит и объект, как это работает, описано в статье о банковской оценке.
- Учтите обязательные сроки: FEIN и FiAE выдают минимум за десять дней до подписания, а нотариус бесплатно консультирует заёмщика и составляет акт не позднее дня перед подписанием (Banco de España, ссылка выше).
Когда ипотека под зарубежный доход не подходит
Плохой вариант, если доход нерегулярный и его трудно подтвердить документами за несколько лет: банк обязан отказать, когда проверку провести нельзя (art. 12.3). Рискованно, если валюта дохода резко колеблется к евро, а запаса в платеже нет. Неудобно при коротком проекте покупки, ремонта и продажи: проценты и требования банка к объекту мешают графику, об этом в статье об ипотеке для нерезидента. И не подходит, если покупка идёт через компанию: это другой кредит с другой проверкой.
Сравнить сценарии с кредитом и без него можно в калькуляторе.
Вопросы и ответы
Дают ли в Испании ипотеку, если вся зарплата приходит из другой страны?
Закон этого не запрещает: банк обязан проверить доход по art. 11 Ley 5/2019 независимо от страны. На практике документов больше, а решение и условия зависят от конкретного банка.
Какие документы о доходе из-за рубежа просит испанский банк?
Обычно налоговые декларации страны резидентства, справку работодателя или отчётность бизнеса, выписки по счетам и сведения о текущих кредитах. Точный список банк обязан назвать заранее вместе со сроком подачи.
Учитывает ли банк курс валюты, если доход не в евро?
Платёж по ипотеке в евро фиксирован, а доход в евро меняется вместе с курсом. Как именно банк дисконтирует валютный доход, решает он сам, и это стоит спросить до подачи заявки.
Обязан ли банк объяснить отказ в ипотеке?
Да. По art. 11.6 Ley 5/2019 отказ сообщают письменно и с мотивировкой, а если он основан на данных из базы кредитной истории, банк называет базу и её результат.
Может ли дорогая квартира компенсировать небольшой доход?
Нет. По art. 11.3 проверка не может строиться главным образом на стоимости залога или на ожидании её роста, кроме кредитов на строительство и ремонт жилья.
