Ипотека (hipoteca) в Испании: что это за право и как его регистрируют

Ипотека (hipoteca) в испанском праве — это вещное право кредитора на недвижимость в обеспечение долга, и возникает оно только после записи в Registro de la Propiedad. Для действительности нужны две вещи: escritura у нотариуса и её регистрация (art. 145 Ley Hipotecaria; art. 1875 Código Civil). Регистратор вносит документ в течение 15 дней с момента его подачи (art. 18 Ley Hipotecaria).

Главное свойство ипотеки для покупателя: она следует за квартирой. Закон говорит, что ипотека подчиняет имущество исполнению обязательства, кто бы ни был его владельцем (art. 104 Ley Hipotecaria). Непогашенная и не снятая ипотека продавца остаётся на квартире после её продажи.

Чем ипотека отличается от кредита

Кредит — это долг заёмщика перед банком. Ипотека — это право банка на конкретную квартиру, если долг не платят. Их часто называют одним словом, но для сделки различие принципиально.

Отсюда главная ошибка продавцов: долг выплачен, а запись в реестре осталась. Чтобы снять её, нужна escritura или другой подлинный документ с согласием банка на погашение (art. 82 Ley Hipotecaria). Как продавец проходит этот путь, описано в статье о погашении ипотеки перед продажей.

Как документ идёт от нотариуса в реестр

Путь состоит из трёх шагов, и у каждого свой юридический эффект.

1. Escritura у нотариуса. Перед подписанием ипотеки на жильё заёмщик получает FEIN и проект договора минимум за 10 дней и бесплатно проходит разъяснение у нотариуса, иначе нотариус ипотечную escritura не подпишет (art. 14 и 15 Ley 5/2019).
2. Asiento de presentación. Документ подают в реестр по месту квартиры, и запись о подаче закрепляет очередь. Пока действует только эта запись, 60 дней нельзя внести другой несовместимый документ на ту же квартиру (art. 17 Ley Hipotecaria).
3. Inscripción. Регистратор проверяет документ и вносит его в срок до 15 дней с даты подачи. Если он опоздал, его тариф снижается на 30% (art. 18).

Расходы на регистрацию ипотечной гарантии по закону несёт банк, а не заёмщик (art. 14.1.e Ley 5/2019). Как в целом выглядят сроки реестра после сделки, разобрано в статье о сроках регистрации.

Что увидит покупатель в nota simple: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Квартира продаётся за 400 000 €. У продавца остаток ипотеки 150 000 €. Покупатель берёт кредит 280 000 €. В день сделки у нотариуса подписывают три документа: погашение ипотеки продавца, купли-продажу и новую ипотеку покупателя.

Из цены 400 000 € банк продавца получает 150 000 € прямо в день сделки, продавец 250 000 €. Именно поэтому погашение старой ипотеки организуют одновременно с продажей: деньги идут банку, а документ о погашении подают в реестр вместе с куплей-продажей. Если продавец обещает «снять ипотеку потом», это вопрос к abogado до arras.

Что проверить покупателю до задатка

1. Свежая nota simple. В разделе cargas видно, есть ли ипотека, на какую сумму и в пользу какого банка. Документ информационный, окончательную проверку делает юрист; виды обременений разобраны в статье о cargas.
2. План погашения. Если ипотека числится, спросите продавца, сколько осталось и согласован ли с банком день погашения.
3. Условие в arras. Что происходит, если к дате нотариуса продавец не готов погасить ипотеку: перенос, возврат задатка, штраф.
4. Своя ипотека. Если покупка в кредит, сроки банка встраивают в дату нотариуса заранее.

Когда стандартная схема не работает

Схема «погашение в день сделки» не работает, если долг продавца больше цены: тогда банк продавца должен согласиться на продажу, и сделка превращается в переговоры с ним. Отдельный режим у покупки с переводом ипотеки продавца на покупателя (subrogación): банк должен одобрить нового заёмщика. И отдельный у квартиры, по ипотеке которой уже идёт взыскание: там цепочка документов и сроки другие, и без abogado такую покупку не начинают. Если нужна независимая оценка такой сделки, DNPI Capital делает её в рамках анализа инвестиции.