Первая встреча с банком об ипотеке: досье, вопросы и сроки

К разговору с банком об ипотеке в Испании готовятся до поиска квартиры: собирают досье о доходах и долгах, считают собственные средства и готовят одинаковые вопросы для нескольких банков. Закон обязывает банк оценить работу, текущие и ожидаемые доходы, сбережения, постоянные расходы и уже взятые обязательства, а не опираться главным образом на стоимость залога (art. 11 Ley 5/2019).

Когда идти в банк

Первый разговор нужен до серьёзного поиска, а не после подписания arras. Типичная ошибка: покупатель договаривается о цене, вносит задаток и только потом узнаёт, что банк даст меньше. Задаток уже внесён, сроки идут.

Ипотека в Испании остаётся основным способом покупки, но не единственным: по данным нотариата, в июле 2026 года ипотека профинансировала 56,1% покупок жилья, средний кредит 183 644 € (Alimarket). Предварительный ответ банка помогает искать в реальном бюджете, хотя банк он ни к чему не обязывает, подробнее в статье о предварительном одобрении.

Что банк обязан оценить

Оценка платёжеспособности — это обязанность банка по art. 11 Ley 5/2019, и её содержание прописано в законе. Банк смотрит на занятость, текущие доходы и доходы, ожидаемые на срок кредита, имущество, сбережения, постоянные расходы и уже взятые обязательства. Решение не может строиться главным образом на том, что квартира стоит больше кредита или подорожает.

Долги в испанских банках банк проверит сам: Banco de España прямо предупреждает, что банк запросит отчёт CIRBE (Banco de España). Если в кредите отказано, банк обязан сообщить об этом письменно и без задержки, с объяснением причин (art. 11.6).

Требования к нерезидентам и к доходу из-за рубежа строже и разные у разных банков. Об этом отдельные статьи: ипотека для нерезидента и доход из-за рубежа.

Какие документы собрать до встречи

Точный список даёт банк, но базовое досье почти всегда одинаковое, и полный пакет ускоряет ответ.

1. Паспорт и NIE.
2. Подтверждение дохода: справки о зарплате за последние месяцы и трудовой договор, а для самозанятых налоговые декларации и отчётность.
3. Налоговые декларации за последние годы.
4. Выписки по счетам, где видны поступление дохода и накопления.
5. Сведения о текущих кредитах, лизинге и картах.
6. Для дохода из другой страны документы этой страны, часто с переводом и иногда с апостилем.
7. Подтверждение происхождения собственных средств, особенно если они переводятся из-за рубежа.

Сколько своих денег нужно: учебный пример

Ипотека покрывает часть цены, остальное и налоги платят из своих денег. Долю финансирования устанавливает конкретный банк, поэтому в примере она условная.

Учебный пример, не прогноз. Квартира за 500 000 €, банк условно финансирует 70% от цены, ставка условно 3,5% на 25 лет.

ITP в Каталонии взимается по шкале: 10% на часть цены до 600 000 € (ATC). Если tasación окажется ниже цены, банк может считать кредит от меньшей величины, и собственных средств понадобится больше. Свои цифры удобно прогнать в калькуляторе.

Что банк обязан выдать до подписи

Пакет документов приходит минимум за десять календарных дней до подписания: FEIN, обязывающая оферта банка, FiAE с предупреждениями об индексе, ограничениях ставки и расходах, и проект договора (art. 14 Ley 5/2019). Не позже чем за день до подписи заёмщик приходит к выбранному нотариусу, который проверяет сроки и даёт разъяснения, а акт об этом не стоит заёмщику нотариального тарифа (art. 15).

Расходы закон тоже распределяет: tasación платит заёмщик, gestoría, нотариальный тариф за escritura кредита и регистрацию залога платит банк (art. 14.1.e). Банк может потребовать страховку жилья, но обязан принять полис другой компании с равноценными условиями без ухудшения условий кредита (art. 17.3).

Какие вопросы задать каждому банку

Вопросы задают одинаково во всех банках, чтобы сравнивать сопоставимые ответы:

• тип ставки и индекс для переменной части;
• какую долю цены или tasación банк финансирует для вашей ситуации;
• скидки к ставке за зарплату, страховки, карты и сколько эти продукты стоят за год;
• комиссии за досрочное погашение и изменение условий;
• срок рассмотрения и что нужно от заёмщика на каждом этапе;
• примет ли банк tasación, заказанную у другого одобренного оценщика.

Когда разговор с банком не работает

Встреча с банком не заменяет проверку объекта и не решает вопрос цены: tasación защищает залог банка, а не покупателя. Не поможет она и тому, кто приходит без понимания собственных средств и происхождения денег: банк всё равно остановит процесс на этом шаге.

Для покупки под короткий проект с ремонтом и продажей обычная жилищная ипотека подходит плохо, логика там другая. И наконец, ответ одного банка не показывает рынок: условия сравнивают минимум в двух-трёх банках или через посредника.