Инвестиционный подход
Квартира у компании-продавца: полномочия, налог и проверки
Продавец-компания не повышает налог покупателя сам по себе, но меняет проверки: полномочия подписанта, риск банкротства, долги по IBI. Когда платится ITP, когда IVA и кого касается ставка 20%.
Покупка квартиры у компании отличается от покупки у частного лица не налогом, а проверками: за SL подписывает представитель, чьи полномочия подтверждают документами, а финансовое положение продавца влияет на устойчивость сделки. Налог обычно тот же. Продажа уже использованного жилья предпринимателем освобождена от IVA и поэтому облагается ITP (art. 7.5 TRLITPAJD), в Каталонии по шкале от 10% до 600 000 € (ATC).
Кто подписывает за компанию и что проверить
За компанию договор и escritura подписывает administrador с полномочиями по уставу или apoderado по нотариальной доверенности. До arras запрашивают три вещи:
- Свежую выписку из Registro Mercantil. Кто администратор, не истёк ли его срок, нет ли сведений о ликвидации или концурсе.
- Доверенность, если подписывает не администратор: объём полномочий должен покрывать продажу этого объекта.
- Годовую отчётность. SL обязана депонировать её в Registro Mercantil в течение месяца после утверждения (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), поэтому баланс продавца можно посмотреть.
Последний пункт не формальность. Если компания в течение двух лет после сделки подаст на концурс, управляющий может оспорить её действия, причинившие ущерб массе, даже без умысла на обман (art. 226 Texto Refundido de la Ley Concursal). Продажа по рыночной цене с оплатой через банк защищает покупателя лучше, чем «выгодная» цена с частью денег мимо счёта. Оценку риска конкретной компании делает abogado.
Когда платится ITP, а когда IVA
Налог зависит не от того, кто продаёт, а от того, что продаётся и кому.
| Продавец | Объект | Налог покупателя |
|---|---|---|
| Частное лицо | Любое жильё | ITP |
| Компания-застройщик | Новое жильё, первая передача | IVA 10% и AJD 1,5% |
| Компания (SL, фонд, бывший застройщик) | Уже использованное жильё | ITP, вторая передача освобождена от IVA |
| Компания | Использованное жильё, покупатель предприниматель с правом на вычет | Возможен отказ от освобождения: IVA и AJD 3,5% |
Отказ от освобождения от IVA допускается, только если покупатель действует как предприниматель и имеет право на вычет налога или будет использовать объект в операциях с правом на вычет (art. 20.Dos Ley del IVA). Частный покупатель квартиры для себя под это не подпадает. Налоговую сторону сделки с IVA для инвестора подробно разбирает статья об IVA при покупке объекта инвестором.
От чего зависит ставка ITP 20%
Ставка 20% зависит от покупателя, а не от продавца. С 27 июня 2025 года в Каталонии она применяется, если покупатель gran tenidor, и при покупке целого жилого здания. По разъяснению ATC, gran tenidor это лицо, у которого больше 10 жилых объектов в Каталонии, или больше 1 500 м² жилой площади, или пять и больше жилых объектов в муниципалитетах зоны tensionada; основное жильё физического лица в расчёт не входит.
Учебный пример, не прогноз. Квартира за 800 000 € у компании, вторая передача.
| Покупатель | Расчёт ITP | Налог |
|---|---|---|
| Частное лицо, не gran tenidor | 10% от 600 000 € + 11% от 200 000 € | 60 000 € + 22 000 € = 82 000 € |
| Покупатель со статусом gran tenidor | 20% от 800 000 € | 160 000 € |
Разница 78 000 € возникает из статуса покупателя. Если покупка идёт через собственную компанию, статус считают по её активам; как выбрать между физлицом и SL, разобрано в статье о покупке через SL или на себя.
Какие долги компании могут перейти на квартиру
Кроме справки сообщества о долгах, у продавца-компании проверяют налоги на сам объект. При смене собственника объект остаётся обременён неоплаченным IBI в порядке субсидиарной ответственности, а нотариус обязан предупредить стороны о долгах по этому налогу (art. 64 TRLRHL). Поэтому запрашивают квитанции IBI за последние годы.
Plusvalía municipal при продаже платит компания-продавец. Её налог на прибыль от продажи считается в Impuesto sobre Sociedades, а не в IRPF, и это объясняет, почему компании иногда торгуются иначе, см. статью о налоге при продаже объекта компанией.
Когда покупка у компании не подходит
Сделка не подходит, если компания-продавец уже в концурсе или в переговорах с кредиторами: продажа тогда идёт по особым правилам с участием суда и управляющего, и обычная схема с arras не работает. Не подходит она и покупателю, которому предлагают вместо квартиры купить доли самой компании ради экономии на ITP: это другая сделка с другими налоговыми и юридическими рисками, и её оценивают asesor fiscal и abogado до любых обещаний. Если покупатель нерезидент, налоговую картину помогает собрать раздел DNPI о налогах иностранного инвестора.
Вопросы и ответы
Опаснее ли покупать квартиру у компании, чем у частного лица?
Само по себе нет. Меняется набор проверок: полномочия подписанта, выписка из Registro Mercantil, отчётность и признаки неплатёжеспособности. Налог на покупку квартиры для себя обычно тот же.
Какой налог платит покупатель, если продавец юрлицо?
Если жильё уже использовалось, ITP: такая передача освобождена от IVA, и по art. 7.5 TRLITPAJD облагается ITP. IVA платится при покупке нового жилья у застройщика или при отказе от освобождения, когда покупатель предприниматель.
Может ли ставка ITP вырасти из-за того, что продавец компания?
Нет. Ставка 20% в Каталонии зависит от покупателя: она применяется к gran tenidor и при покупке целого жилого здания.
Что будет, если компания-продавец обанкротится после сделки?
Если концурс заявлен в течение двух лет, управляющий может оспорить сделку, причинившую ущерб массе, по art. 226 Ley Concursal. Рыночная цена, оплата через банк и проверка отчётности снижают этот риск.
Нужно ли проверять долги компании по IBI?
Да. По art. 64 TRLRHL объект остаётся обременён неоплаченным IBI при смене собственника, поэтому квитанции запрашивают до подписания.
