Инвестиционный подход
Catastro и реальность: что сверить в описании квартиры до задатка
Catastro описывает объект для налогов, Registro решает вопросы права. Какие налоги зависят от кадастровых данных, какие расхождения опасны и как их проверить до задатка.
Catastro — государственный реестр, который описывает недвижимость для налогов: площадь, назначение, кадастровую стоимость и valor de referencia. Его сведения считаются верными, пока не доказано обратное, но юридические вопросы решает Registro de la Propiedad (art. 3 TRLCI). Поэтому расхождение между кадастром, реестром и квартирой проверяют до задатка: от кадастра зависят налоги, от реестра право.
Referencia catastral — это уникальный номер объекта в Catastro. Он стоит в объявлении, в escritura и в квитанции IBI, и по нему начинается любая проверка.
Чем Catastro отличается от Registro de la Propiedad
Catastro описывает объект, Registro защищает права на него. Две системы ведут разные ведомства, и сведения в них могут расходиться.
| Вопрос | Catastro | Registro de la Propiedad |
|---|---|---|
| Что описывает | Физические и экономические характеристики, представление на карте | Собственника, доли, ипотеки, аресты, сервитуты |
| Юридическая сила | Сведения презюмируются верными (art. 3.3 TRLCI) | Записи реестра имеют приоритет по вопросам права |
| Имя владельца | Защищённые сведения, посторонним не показывается (art. 51) | Есть в nota simple для лица с законным интересом |
| Кадастровая стоимость | Защищённые сведения, видит владелец | Не указывается |
| Для чего нужен покупателю | Налоги и сверка физического описания | Проверка права и обременений |
Покупатель не увидит кадастровую стоимость чужой квартиры без согласия владельца, поэтому её берут из квитанции IBI продавца. Что ещё открыто в реестрах и кому, разобрано в статье что видно о владельце в четырёх реестрах, а как читать выписку реестра, в материале о nota simple.
Какие налоги считают от данных Catastro
От кадастровых данных зависят и разовые налоги сделки, и ежегодные расходы владения. Часть правил изменил RDL 29/2026, который действует с 8 октября 2026 года, но Конгресс его пока не утвердил (на 13 октября 2026 года).
| Налог | Что берут из Catastro | Изменения 2026 года |
|---|---|---|
| ITP при покупке вторичного жилья | Valor de referencia как минимальная база | — |
| IBI | Кадастровая стоимость | Надбавки за туристическое и пустующее жильё в зоне напряжённого рынка (art. 72 TRLRHL) |
| Plusvalía municipal | Кадастровая стоимость земли (art. 107.2 TRLRHL) | Новые максимальные коэффициенты с 1 декабря 2026 года |
| Вменённый доход за второе жильё | Кадастровая стоимость (art. 85 LIRPF) | Шкала 1,1–3% от суммы стоимостей с 1 января 2027 года |
Базой ITP служит valor de referencia, если цена и заявленная стоимость не выше его (art. 10.2 TRLITPAJD); как его оспорить, разобрано в статье о valor de referencia. Текст указа с таблицей коэффициентов plusvalía опубликован в BOE.
Какие расхождения встречаются и чем они опасны
Опасны не расхождения сами по себе, а то, что за ними стоит. Типичные случаи:
- площадь в кадастре больше или меньше, чем в объявлении и в реестре;
- в кадастре нет пристройки, закрытой террасы или объединения двух квартир;
- назначение в кадастре нежилое, а помещение используется как квартира.
Незарегистрированная перепланировка или нежилое назначение это вопрос к abogado: от них зависит, законно ли продавать объект как жильё и какие налоги платить. Исправить площадь в реестре без отдельной процедуры можно, только если разница не больше 10% от записанной и подтверждена кадастровым сертификатом, либо не больше 5% при простом исправлении (art. 201.3 Ley Hipotecaria). Для квартир в доме с división horizontal процедура исправления описания не допускается и нужна правка исходного документа (art. 201.1.e); применимы ли к ним упрощённые пороги, решают регистратор и abogado.
Как сверить сведения: порядок действий
- Получите referencia catastral из объявления или квитанции IBI и закажите у продавца кадастровый сертификат с описанием и планом (certificación catastral descriptiva y gráfica). Его прикладывают к нотариальным документам (art. 3.2 TRLCI).
- Закажите свежую nota simple и сравните площадь, этаж, состав помещений и назначение.
- Сравните оба документа с планом квартиры, cédula de habitabilidad и лицензиями на работы.
- Посмотрите valor de referencia и сравните его с ценой, чтобы заранее знать базу ITP.
- Если описание устарело, договоритесь, кто подаёт декларацию об изменениях до сделки. Обязанность лежит на владельце (art. 13 TRLCI), а непредставление декларации грозит штрафом от 60 до 6 000 € (art. 70–71).
Где проверка по Catastro не работает
Кадастр не показывает собственника посторонним, не показывает ипотеки и аресты и не подтверждает, что работы в квартире законны. Для этого нужен Registro de la Propiedad, его роль разобрана в статье о Registro de la Propiedad, и градостроительная проверка в мэрии.
Не стоит опираться на кадастровую площадь и при оценке цены: она бывает устаревшей в обе стороны. Стоимость квартиры проверяют по закрытым сделкам и фактическим метрам, это делается в рамках оценки объекта.
Вопросы и ответы
Чем Catastro отличается от Registro de la Propiedad?
Catastro описывает объект для налогов: площадь, назначение, стоимость. Registro фиксирует собственника и обременения, и по вопросам права его записи имеют приоритет.
Как узнать кадастровые сведения квартиры до покупки?
Описание объекта по referencia catastral открыто всем в Sede Electrónica del Catastro. Имя владельца и кадастровая стоимость защищены, их видит сам владелец, поэтому сертификат и квитанцию IBI просят у продавца.
Что делать, если площадь в кадастре не совпадает с объявлением?
Сравнить с nota simple и планом и выяснить причину. Небольшая разница обычна, а пристройка или объединение квартир без отражения в документах это вопрос к abogado до задатка.
Кто обязан обновить сведения в Catastro после перепланировки?
Владелец: закон обязывает его подать декларацию об изменениях. За непредставление предусмотрен штраф от 60 до 6 000 €, поэтому вопрос обычно закрывают до сделки.
