Инвестиционный подход
Coeficiente de participación: доля квартиры в доме и в его расходах
Доля участия квартиры в доме определяет её взносы, долю в derramas и вес голоса. В Каталонии её регулирует Código civil catalán, а менять её можно только единогласно.
Coeficiente de participación — это доля квартиры или помещения в общем имуществе дома, выраженная в процентах от всего здания. Она служит модулем для распределения расходов, доходов и голосов в сообществе. В Каталонии её регулирует не общеиспанский закон о горизонтальной собственности, а Código civil catalán: долю устанавливают пропорционально площади с поправкой на использование и назначение, а меняют только единогласным решением собственников или через суд (art. 553-3 CCCat).
Что определяет доля участия
Доля участия работает в трёх измерениях. По art. 553-3 CCCat она:
- определяет долю квартиры в общих элементах дома;
- служит модулем для участия в расходах, доходах, управлении сообществом и в правах при прекращении режима;
- задаёт распределение общих расходов и доходов, если не договорились иначе.
Отсюда практический вывод: две похожие квартиры в одном доме могут платить разные взносы. Терраса, отдельный вход, этаж или привязанное парковочное место меняют долю. Общеиспанский закон 49/1960 говорит о доле в сотых долях (Ley 49/1960), но для домов в Каталонии применяются нормы Libro V CCCat.
Как устанавливают и где найти долю своей квартиры
Долю фиксируют в escritura о создании горизонтальной собственности: она обязана содержать описание каждой квартиры с номером, общей долей участия и, если есть, специальными долями, полезной площадью, этажом и назначением (art. 553-9 CCCat). Режим вносится в Registro de la Propiedad общей записью на здание и отдельной на каждую квартиру.
Где посмотреть:
- Nota simple квартиры: доля указана в описании объекта. Что ещё читать в выписке, объясняет статья о nota simple.
- Título constitutivo и estatutos дома: там же специальные доли для отдельных расходов.
- Администратор дома: он считает взносы по этой доле.
- Сведения продавца: если покупатель платит больше 1% цены в счёт покупки, продавец через агента обязан письменно сообщить долю участия вместе с обременениями (art. 60.3 Ley 18/2007).
Как доля превращается в деньги
Общие расходы собственники оплачивают пропорционально доле или по особым правилам титула, устава и решений собрания (art. 553-45 CCCat). Отказ пользоваться, например, лифтом от платежа не освобождает, если устав прямо не говорит иное. Для отдельных расходов вроде разных лестниц, бассейна или сада устав может установить специальные доли.
Учебный пример, не прогноз. Годовой бюджет дома 60 000 €, собрание утвердило derrama на фасад 120 000 €.
| Квартира | Доля участия | Взнос в год | Доля в derrama на фасад |
|---|---|---|---|
| Квартира А, 80 м², без террасы | 2,5% | 1 500 €, около 125 € в месяц | 3 000 € |
| Квартира Б, 80 м², с террасой и паркингом | 4,0% | 2 400 €, 200 € в месяц | 4 800 € |
Если в объявлении указан взнос 125 € в месяц, а по доле выходит 200 €, это вопрос к продавцу и администратору до arras. Утверждённые, но не наступившие взносы должны быть в справке секретаря о долгах, которую продавец прикладывает к escritura (art. 553-5 CCCat). Как долги прежнего владельца переходят на квартиру, разобрано в статье о долгах перед сообществом.
Как доля влияет на голосование
Большинство решений в каталонском сообществе считается дважды: по числу собственников и по сумме их долей. Простое большинство требует большинства участвовавших собственников, которые одновременно представляют большинство их долей (art. 553-25 CCCat). Изменение устава и титула требует четырёх пятых собственников и четырёх пятых долей, а изменение самих долей единогласия (art. 553-26 CCCat). Какие работы нужно согласовывать с сообществом, описано в статье о ремонте и comunidad.
Есть одно исключение в пользу дома: если в квартире или помещении ведут бизнес, интенсивно используя общие службы, титул или собрание могут увеличить долю этого объекта в расходах, но не больше чем вдвое (art. 553-45.4 CCCat).
Когда доля в документах не работает как ориентир
Доля в título не отражает реальность, если дом перестраивали, надстраивали мансарду, объединяли или делили квартиры, а доли не пересчитали. Сумма долей по дому тогда может не сходиться со 100%, а взносы считаются по договорённостям, которых нет в документах. Это встречается в старых домах центра Барселоны.
Не подходит доля и как мера стоимости квартиры: она описывает вес в доме, а не рыночную цену. Если расхождения в долях или взносах влияют на решение о покупке, DNPI учитывает их в оценке стоимости объекта.
Вопросы и ответы
От чего зависит размер coeficiente de participación?
По art. 553-3 CCCat долю устанавливают пропорционально площади с поправкой на использование, назначение и другие физические и юридические характеристики объекта. Точные цифры фиксирует título constitutivo дома.
Можно ли изменить долю участия после покупки?
Только единогласным решением всех собственников с правом голоса или через суд либо внесудебную процедуру. В одиночку новый собственник изменить свою долю не может.
Где посмотреть долю участия конкретной квартиры?
В nota simple из Registro de la Propiedad, в título constitutivo дома или у администратора, который считает по ней взносы.
Применяется ли Ley de Propiedad Horizontal к домам в Барселоне?
К домам в Каталонии применяется Libro V Código civil catalán, где горизонтальная собственность регулируется статьями 553-1 и следующими. Ссылки на статьи общеиспанского закона в каталонском доме уточняют у abogado.
Почему у похожих квартир в одном доме разные взносы?
Потому что у них разные доли участия: терраса, этаж, отдельный вход или привязанное парковочное место меняют долю. Кроме того, устав может установить специальные доли для отдельных расходов.
