Ремонт и строительство
Ремонт и comunidad de propietarios: когда нужно согласие соседей
Муниципальная лицензия — не единственное согласование. Если работы затрагивают фасад или общие части здания, нужно одобрение сообщества собственников.
Муниципальная лицензия на работы (llicència d'obres majors, comunicat, assabentat) не заменяет согласования с comunidad de propietarios — сообществом собственников здания. Если работы затрагивают общие части — фасад, крышу, несущие конструкции, общие инженерные системы, — нужно отдельное одобрение по внутренним правилам сообщества и Книге пятой Гражданского кодекса Каталонии (Codi civil de Catalunya, Llei 5/2006, ст. 553-1 и след.), которая в Каталонии регулирует режим propiedad horizontal вместо общегосударственного закона. Этот уровень согласования не зависит от муниципального процесса и идёт параллельно с ним.
Какое большинство нужно на собрании
Пороги одобрения на общем собрании задаёт статья 553-25 Codi civil de Catalunya (порядок подсчёта голосов — статья 553-26) в зависимости от характера работ. Для большинства решений действует общее большинство — простое большинство собственников, представляющих больше половины долей. Для более серьёзных случаев, например вмешательств, затрагивающих само здание или права собственников, нужно квалифицированное большинство в 4/5 голосов и долей, а единогласие закон оставляет только для отдельных, прямо оговорённых случаев. Конкретный порог зависит от типа работ, и его нужно уточнять для каждого случая.
Почему это узкое место для инвестора
Собрание сообщества собственников созывают не по просьбе инвестора, а по установленному регламенту: обычно раз в год, с возможностью внеочередного созыва. Если приходится ждать ближайшего собрания или организовывать внеочередное, согласование через сообщество может занять больше времени, чем сама муниципальная лицензия.
Эти сроки стоит заранее закладывать в график проекта, особенно когда работы затрагивают фасад исторического здания.
Как мы учитываем это при планировании
Оценивая объект под ремонт, мы в DNPI Capital изучаем устав сообщества собственников и историю его решений ещё на этапе due diligence. По ним видно, насколько быстро удастся получить внутреннее согласование на конкретный объём работ. Что ещё входит в проверку объекта, мы описали в чек-листе due diligence.
Вопросы и ответы
Нужно ли согласие сообщества, если работы идут только внутри квартиры?
Как правило, нет, если работы не затрагивают общие части и не создают риска для конструкции здания. Но правила конкретного дома могут отличаться, поэтому это стоит проверить по его уставу.
Можно ли оспорить отказ сообщества в согласовании работ?
Да, решение общего собрания можно оспорить в суде, если есть основания — например, нарушение процедуры голосования. Но это отдельный судебный процесс: он может занять много времени и не гарантирует нужного результата.