Какие решения в проекте недвижимости согласует инвестор

Права инвестора в проекте недвижимости обычно строят вокруг решений, которые меняют его деньги или риск: превышение бюджета, выбор подрядчика на крупную сумму, цена и условия продажи, новый долг и залог объекта, сделки со связанными сторонами. Остальное, как правило, решает оператор. Точный список задаёт договор проекта, а закон по умолчанию даёт меньше, чем ожидают.

Какие решения закрепить за инвестором

Параметры в таблице учебные: подставьте свои пороги вместе с abogado.

Подробнее о контроле сметы и сравнении подрядчиков в статьях про контроль бюджета ремонта и про сравнение подрядчиков.

Что даёт закон по умолчанию

Если проект оформлен как SL, решения собрания принимаются большинством поданных голосов при условии, что за них отдана не менее чем треть всех (art. 198 Ley de Sociedades de Capital); для изменения устава нужно более половины всех голосов (art. 199). При равных 50/50 ни одна сторона не проведёт решение без второй. Продажа, покупка или внесение в другую компанию существенного актива относится к компетенции собрания; существенным актив презюмируется, если сделка превышает 25% стоимости активов по последнему утверждённому балансу (art. 160). Для SL, где объект главный актив, это важная норма.

Устав может требовать более высокого большинства, но не единогласия (art. 200). Участник, которому собрание предоставляет право или освобождает его от обязанности, по этому вопросу не голосует (art. 190). Администратор обязан сообщать о конфликте интересов и не участвовать в решениях, где он у него есть (art. 228–229).

Если проект оформлен как comunidad de bienes на объект в Каталонии, действует Libro V Código Civil de Cataluña, а не art. 398 общего Código Civil. Обычное управление решает большинство по размеру долей, чрезвычайное требует трёх четвертей долей, продажа и залог объекта как акты распоряжения требуют единогласия; несогласные могут обратиться в суд (art. 552-7). Если решения сторон зафиксированы только в соглашении между участниками, оно связывает подписавших, но не само общество (art. 29 LSC).

Как не превратить согласование в тормоз

Операторам нужна свобода по мелочам, иначе проект встанет. Договорите заранее пороги и сроки. Учебный пример, не условия DNPI: резерв в смете ремонта 10 000 €; оператор вправе тратить его сам, а любой расход сверх резерва согласуется с инвестором в письменной форме в оговорённый срок. Отдельно решите, что считается согласием, если инвестор не ответил: молчание согласием само не становится, и последствия нужно прописать. И установите канал: решения и документы должны оставаться в кабинете или иной системе, а не в мессенджере.

Подрядчик и связанные стороны

На проектах DNPI ремонт и строительство выполняет BCNYARD, SLU: независимая строительная компания, подрядчик по договору. Как и в любой схеме, где оператор работает с одним и тем же подрядчиком, инвестору стоит спросить, как согласуется смета, сравнивается ли она с другими предложениями и как оформляются изменения объёма работ.

Какие решения согласует инвестор в проектах DNPI

Это определяет договор конкретного проекта. Опубликованные параметры модели касаются другого: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору, инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Перечень решений, требующих вашего согласия, нужно найти в договоре, а не додумывать по описанию модели. Что именно видит инвестор в проекте, разбирает статья про цифровой кабинет.

Кому широкие права вето не подходят

Если вы хотите согласовывать каждый платёж, оператору придётся работать на вас, а не над проектом, и сроки вырастут. Если вы не готовы читать смету и отвечать в срок, вето превращается в формальность. Рабочий компромисс: узкий список решений с порогами в евро. Как заложить цену выхода, описано в статье про стратегию выхода.