Инвестиционный подход
Что проверить в comunidad de propietarios перед покупкой квартиры
Вместе с квартирой покупатель получает бюджет, решения и будущие ремонты дома. Пять документов сообщества, которые читают до задатка, и как перевести их в деньги.
Перед arras проверяют пять документов сообщества собственников: справку секретаря о долгах и утверждённых сборах, протоколы собраний, бюджет с фондом резерва, устав и долю квартиры в доме (cuota de participación). Фонд резерва по закону закладывают в бюджет в размере не меньше 5% общих расходов (art. 553-6 CCCat), и по нему видно, готов ли дом к ремонту без внезапных сборов.
Comunidad de propietarios — это все владельцы квартир и помещений в доме, которые вместе владеют общими частями и платят за них. Как оно устроено изнутри, разобрано в статье о том, как работает comunidad. Здесь задача практическая: что прочитать до задатка.
Какие документы сообщества запросить до задатка
Все пять документов существуют по закону, поэтому отсутствие любого из них уже сигнал.
| Документ | Что показывает | Норма CCCat |
|---|---|---|
| Справка секретаря о долгах | Долги квартиры, утверждённые, но ещё не наступившие сборы | art. 553-5 |
| Протоколы собраний (actas) | Что решали и что откладывали, споры, работы | art. 553-27 и 553-28 |
| Бюджет и годовой отчёт | Взнос квартиры, реальные расходы дома | art. 553-19 и 553-20 |
| Фонд резерва | Деньги на ремонт без derrama | art. 553-6 |
| Устав (estatutos) и доля квартиры | Ограничения использования, распределение расходов | art. 553-3, 553-11 и 553-45 |
Справка о долгах важна потому, что квартира отвечает по долгам за текущий год и четыре предыдущих, даже если их оставил прежний владелец. Механизм подробно разобран в статье о долгах перед сообществом. Просите справку или её проект до arras, а не к нотариусу.
Что искать в протоколах собраний
Протоколы показывают то, чего нет в справке: обсуждаемые, но не утверждённые решения. Закон требует подписать протокол в течение пяти дней после собрания, разослать собственникам в течение десяти и хранить книгу протоколов тридцать лет (art. 553-27 и 553-28), так что за последние несколько лет они должны найтись.
Читают протоколы целиком и ищут:
- ремонты, которые обсуждали и откладывали: фасад, кровля, стояки, лифт;
- результаты технической инспекции здания: о ней подробнее в статье об ITE;
- споры: с должниками, соседями, застройщиком, подрядчиком;
- жалобы на шум, протечки, использование общих частей;
- требования прекратить запрещённую деятельность в квартирах (art. 553-40);
- смену администратора и её причины.
Если продавец говорит «протоколов нет», с его согласия запросите их у администратора напрямую.
Как перевести бумаги в будущие расходы: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Доля квартиры в доме 2,5%. Бюджет сообщества 60 000 € в год. В протоколах обсуждают ремонт фасада за 180 000 €, решения ещё нет. В фонде резерва 20 000 €.
| Статья | Расчёт | Сумма для квартиры |
|---|---|---|
| Обычные взносы в год | 60 000 × 2,5% | 1 500 € |
| В том числе минимальный вклад в фонд резерва | 5% от 60 000 = 3 000 €, доля 2,5% | 75 € |
| Возможная derrama на фасад | (180 000 − 20 000) × 2,5% | 4 000 € |
Сбор, который ещё не утверждён, в справку секретаря не попадёт, и покупатель узнает о нём только из протоколов. Если ремонт почти решён, сумму в 4 000 € разумно учесть в торге или договориться, кто её платит. Расходы распределяют пропорционально доле, если устав или решения собрания не устанавливают иное (art. 553-45), поэтому долю квартиры проверяют по титулу дома.
Что в уставе может ограничить планы покупателя
Устав вправе ограничивать использование квартир, освобождать часть владельцев от отдельных расходов, закреплять общие террасы и крыши за конкретными квартирами (art. 553-11). Ограничения, не внесённые в Registro de la Propiedad, не действуют против добросовестного третьего лица (art. 553-11.3), поэтому устав сверяют с реестром.
Если покупатель планирует сдавать квартиру, принимать клиентов или делать ремонт с затрагиванием общих частей, устав и последние решения смотрит abogado. Какие работы требуют согласия собрания и каким большинством, разобрано в статье о ремонте и согласии соседей.
Когда проверка comunidad не работает
Проверка мало что даёт в новостройке: истории нет, а первые должностные лица могут быть назначены застройщиком до первого собрания (art. 553-15.3). В домах, где владельцев меньше трёх, сообщество работает по правилам обычной общей собственности (art. 553-15.9), и привычного пакета документов может не быть. Отдельный дом без общих частей проверяют по другому чек-листу. Во всех этих случаях акцент смещается на техническое состояние здания и на договор.
Всё, что влияет на расходы владельца, DNPI Capital учитывает при оценке стоимости объекта до предложения.
Вопросы и ответы
Какие документы comunidad нужны покупателю квартиры?
Справка секретаря о долгах и утверждённых сборах, протоколы собраний за последние годы, бюджет и отчёт, остаток фонда резерва, устав и доля квартиры по титулу.
Что такое derrama при покупке квартиры?
Разовый сбор сверх обычного взноса, обычно на крупный ремонт. Утверждённый сбор попадает в справку секретаря, обсуждаемый виден только в протоколах.
Какой фонд резерва должен быть у сообщества в Каталонии?
В бюджет закладывают не меньше 5% общих расходов. Фонд принадлежит всем владельцам, и продавец не может забрать свою часть при продаже квартиры.
Можно ли получить протоколы собраний до покупки?
Да, их обычно запрашивает продавец у секретаря или администратора. Закон обязывает хранить книгу протоколов тридцать лет, так что ссылка на их отсутствие должна насторожить.
Действуют ли правила устава против нового владельца?
Правила, внесённые в Registro de la Propiedad, действуют. Не внесённые не затрагивают добросовестного третьего лица, поэтому устав сверяют с реестром до сделки.
