Инвестиционный подход
Escritura pública и частный договор: что меняет подпись у нотариуса
Частный договор связывает стороны, escritura защищает покупателя перед всеми. Чем они различаются по силе, регистрации и исполнению, и что проверить в проекте escritura до дня подписания.
Escritura pública — это нотариальный акт купли-продажи, который подписывают перед нотариусом и без которого право покупателя нельзя внести в Registro de la Propiedad (art. 3 Ley Hipotecaria). Частный договор, включая arras, связывает только стороны. По разъяснению нотариата, escritura имеет исполнительную силу, приравнивается к передаче квартиры, а её оригинал хранится в протоколе нотариуса и через 25 лет передаётся в архив коллегии (Notariado).
Чем escritura отличается от частного договора
Обе формы фиксируют договорённость, но сила у них разная. Частный договор действителен между сторонами, а escritura добавляет проверку нотариуса, доказательную и исполнительную силу и путь в реестр.
| Признак | Частный договор (arras, compraventa privada) | Escritura pública |
|---|---|---|
| Кто подписывает | Стороны, иногда при агенте или юристе | Стороны перед нотариусом |
| Проверка законности | Нет обязательной | Нотариус отвечает за законность акта по существу и указывает средства платежа |
| Исполнение при нарушении | Нужен обычный судебный процесс | Исполнительная сила без декларативного процесса |
| Передача квартиры | Отдельно, по договорённости | Подписание приравнивается к передаче |
| Регистрация | Невозможна | Основание для записи в реестр |
| Хранение | У сторон | Оригинал в протоколе нотариуса, сторонам копии |
Обязанности нотариуса следуют из art. 24 Ley del Notariado, строки об исполнении и передаче основаны на разъяснении нотариата. Договоры о передаче прав на недвижимость по Código Civil должны быть оформлены публичным документом, и каждая сторона вправе потребовать от другой такого оформления (art. 1279 и 1280 Código Civil).
Почему без escritura покупатель уязвим
Главная причина в третьих лицах. Права на недвижимость, не внесённые в реестр, не действуют против третьих лиц (art. 32 Ley Hipotecaria), а внести в реестр можно только публичный документ (art. 3).
На практике это значит, что покупатель по частному договору остаётся в стороне от защиты реестра. Тот, кто добросовестно и возмездно купил у лица, записанного в реестре собственником, и зарегистрировал своё право, сохраняет покупку, даже если право продавца потом оспорят по причинам, которых в реестре не было (art. 34). Эта защита работает на того, кто зарегистрирован, а не на того, кто первым подписал частный договор. Как идёт регистрация после подписи и сколько она занимает, описано в статье о Registro de la Propiedad.
Как arras связаны с escritura
Arras — это частный договор, который фиксирует цену, сроки и задаток на раннем этапе. Escritura завершает сделку: в этот день покупатель платит, продавец передаёт квартиру, нотариус оформляет переход права.
В Каталонии внесённый задаток по умолчанию считается частью цены, а право отказаться с потерей задатка нужно прописать прямо (art. 621-8 CCCat). Поэтому условия выхода из сделки читают в arras, а не надеются на то, что их исправит escritura. Вопросы к abogado до подписи задатка собраны в статье о договоре arras.
Что проверить в проекте escritura до дня подписания
Проект escritura нотариус готовит заранее, и его стоит получить за несколько дней. Порядок проверки такой.
- Сверить стороны: все собственники из nota simple указаны как продавцы, полномочия представителей подтверждены доверенностями.
- Сверить объект: адрес, площадь, кадастровый номер, места в паркинге и кладовые совпадают с nota simple и arras.
- Сверить цену и платежи: сумма, уже внесённый задаток, способ оплаты остатка. Средства платежа нотариус обязан указать в акте.
- Проверить обременения: какая ипотека продавца гасится из цены и как это оформлено в тот же день.
- Проверить справку сообщества о долгах и распределение расходов, налогов и plusvalía.
- Если кто-то из сторон не приедет, оформить poder notarial заранее, а не в последнюю неделю.
Как проходит сам день у нотариуса, разобрано в статье о дне сделки.
Когда частный договор не работает
Частный договор не работает как замена escritura при покупке квартиры: без неё нет записи в реестре, защиты от третьих лиц и исполнительной силы. Его роль в том, чтобы зафиксировать условия и задаток до escritura.
Он не подходит и для длинной паузы между подписанием и оформлением: чем дольше покупатель остаётся только с частным договором и уплаченными деньгами, тем дольше его право не видно в реестре. Если сделка затягивается, это вопрос к abogado о дополнительных гарантиях. Независимая оценка цены до подписания arras входит в анализ стоимости объекта, который делает DNPI.
Вопросы и ответы
Обязательна ли escritura pública при покупке квартиры в Испании?
Сам договор действителен и без неё, но без escritura право нельзя внести в Registro de la Propiedad. По разъяснению нотариата escritura для этого обязательна, поэтому на практике без неё квартиру не покупают.
Чем escritura pública отличается от договора задатка?
Arras — частный договор раннего этапа о цене, сроках и задатке. Escritura — нотариальный акт, который завершает сделку, приравнивается к передаче квартиры и служит основанием для записи в реестр.
Что даёт запись в реестре после escritura?
Защиту от третьих лиц: незарегистрированные права против них не действуют, а добросовестный покупатель, зарегистрировавший право, сохраняет покупку по правилам Ley Hipotecaria.
Где хранится оригинал escritura?
В протоколе нотариуса. Стороны получают копии, а через 25 лет оригинал передаётся в архив нотариальной коллегии.
Может ли сторона отказаться подписать escritura после частного договора?
По art. 1279 Código Civil каждая сторона вправе требовать от другой оформить договор в нужной форме. Последствия отказа и судьба задатка зависят от текста arras и разбираются с abogado.
