Эксклюзив или открытый договор агентства: что меняется для покупателя

Эксклюзивный договор (exclusiva) означает, что продавец на срок поручения работает с одним агентством, открытый допускает нескольких посредников и продажу самим владельцем. В Каталонии любое агентство до рекламы квартиры подписывает с владельцем nota de encargo, где закон требует десять обязательных пунктов, включая срок, цену и вознаграждение (art. 55 Llei 18/2007). Эксклюзивность закон не регулирует, её определяет договор сторон.

Nota de encargo — это письменное поручение владельца агентству продавать или сдавать объект. Покупатель его не подписывает и обычно не видит, но от его условий зависит, с кем и как вести переговоры.

Чем эксклюзив отличается от открытого договора

Различие в числе посредников и в том, кто получает вознаграждение, если покупателя нашёл кто-то другой. Остальное следует из этого.

Для самого владельца выбор между этими форматами разобран в статье о выборе агентства для продажи дорогого объекта. Здесь вопрос другой: что тип договора означает для покупателя.

Кто вправе согласовать цену от имени продавца

Агент передаёт и обсуждает предложения, но цену принимает владелец. Если отношения строятся как поручение (mandato) по Codi civil de Catalunya, поверенный без прямого полномочия совершает только акты обычного управления (art. 622-23 CCCat), а действия за пределами поручения владельца не связывают, пока он их не одобрит (art. 622-22).

Практический вывод: устное «продавец согласен» от агента ещё не согласие продавца. Договор задатка подписывает владелец или представитель с документом о полномочиях, и этот документ проверяет юрист покупателя. Применяются ли нормы о mandato к конкретному договору агентства, решает abogado по его тексту.

Что даёт покупателю объявление

Объявление в Каталонии работает как часть обещания продавца. Закон запрещает рекламировать чужую квартиру без nota de encargo (art. 58.5) и требует указывать в рекламе номер агента в реестре (art. 59.e). Главное для покупателя: сведения о квартире, её состоянии, услугах и условиях оплаты из рекламы покупатель вправе потребовать потом, даже если их нет в договоре купли-продажи (art. 58.4 Llei 18/2007).

При открытом договоре это особенно полезно: в разных объявлениях одной квартиры бывают разная площадь, разное описание ремонта и разная цена. Сохраните все версии с датой. Расхождение в цене само по себе даёт повод спросить, какую сумму владелец действительно подтвердил.

Как вести переговоры при каждом типе договора

Покупателю удобно пройти один и тот же порядок, а различия учесть по ходу.

1. Спросите агента прямо, эксклюзив ли у него и до какого числа. Ответ на этот вопрос агент обычно даёт: от него зависит и его собственная мотивация.
2. Сверьте номер в реестре из объявления с Registre d'agents immobiliaris.
3. Зафиксируйте объявления: скриншоты всех версий с датой и порталом.
4. Подавайте предложение письменно, на имя владельца через агента, с указанием цены, срока ответа и условий. Ответ просите тоже письменно.
5. Прочитайте hoja de visita до подписи. При открытом договоре одну квартиру могут показывать разные агентства, и важно понимать, какие обязательства лист просмотра накладывает на покупателя.
6. Уточните, кто платит вознаграждение и не ожидается ли плата с покупателя: см. разбор комиссии агентства.

Сама тактика переговоров с агентом продавца описана в статье о переговорах агента покупателя с агентом продавца.

Когда тип договора не работает как подсказка о цене

Тип договора ничего не говорит о качестве квартиры и мало говорит о цене. Эксклюзив не означает, что продавец не уступит, а открытый договор не означает, что уступит. Если квартира долго висит у нескольких агентств, причина чаще в цене выше рынка, чем в формате поручения, и смена агентства её не исправляет: подробнее в статье почему завышенная цена затягивает продажу.

Поэтому решение строят на собственной оценке по закрытым сделкам, а не на том, сколько раз квартира показана в интернете. DNPI Capital делает такую оценку стоимости объекта до предложения.