NIE, DNI и NIF: какой номер нужен покупателю квартиры в Испании

NIE — это персональный номер иностранца, который связан с Испанией экономическими, профессиональными или социальными интересами. DNI — документ гражданина Испании с номером из восьми цифр и буквы, обязательный с 14 лет для испанцев, живущих в стране (La Moncloa). Иностранцу-покупателю нужен NIE: без налоговых номеров всех сторон Registro de la Propiedad сделку не впишет (art. 254 Ley Hipotecaria).

Чем NIE отличается от DNI, NIF и TIE

Четыре аббревиатуры обозначают разные вещи, и путаница начинается с NIF. NIF — это налоговый идентификатор: у физического лица он совпадает с номером DNI или NIE, а компании получают собственный NIF в налоговой (La Moncloa).

Главное различие: NIE не даёт ни гражданства, ни вида на жительство. По правилам, которые пересказывает La Moncloa, его присваивают по заявлению, если иностранец находится в Испании законно и объясняет, зачем ему номер.

Почему без номера сделку не зарегистрируют

Это требование закона, а не каприз нотариуса. Статья 254.2 Ley Hipotecaria запрещает вписывать в Registro de la Propiedad сделку с недвижимостью, если в документе нет налоговых номеров всех участников, а также лиц и компаний, от имени которых они действуют. Такая escritura считается документом с исправимым дефектом: регистрация возможна только после новой escritura, где номера указаны (ст. 254.4).

Из этого следуют две практические вещи. Номер нужен каждому совладельцу, а не только «основному» покупателю. И если подписывает представитель по доверенности, в escritura указывают налоговые номера и представителя, и того, кого он представляет. Как устроена покупка по доверенности, разобрано в статье про poder notarial.

Где номер понадобится после покупки

NIE остаётся с квартирой на годы. Под ним владелец-нерезидент сдаёт Modelo 210, единую декларацию для дохода от аренды, вменённого дохода от пустующего жилья и прибыли от продажи (AEAT).

Сроки по той же странице налоговой изменились:

• вменённый доход за 2026 год и дальше декларируют с 1 апреля по 31 декабря следующего года, впервые с 1 апреля 2027 года;
• доход от аренды с налогом к уплате, начисленный с октября 2026 года, подают с 1 по 20 апреля следующего года;
• при продаже квартиры Modelo 210 подают в течение трёх месяцев после того, как прошёл месяц с даты сделки.

Если продавец сам нерезидент, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую в счёт его налога (ст. 25.2 TRLIRNR). Подробнее о ежегодной декларации в статье Modelo 210 для нерезидента.

Как получить NIE вовремя

NIE оформляют до задатка, а не перед нотариусом. Порядок действий:

1. Решить, кто будет собственником: каждый совладелец оформляет свой номер, при покупке через компанию нужен NIF компании.
2. Выбрать канал. За рубежом заявление подают в консульство Испании по месту жительства, в Испании в oficina de extranjería или комиссариат Policía Nacional, лично или через представителя.
3. Указать причину: для покупателя это планируемая сделка с недвижимостью.
4. Проверить, что имя и номер паспорта в справке о NIE совпадают с паспортом, который будет на сделке.
5. Сообщить номер банку и нотариусу заранее, чтобы его внесли в проект escritura и банковские документы.

Документы, пошлина и сроки рассмотрения разобраны в статье NIE для покупки недвижимости.

Когда покупка с одним NIE не работает

NIE не заменяет документ, удостоверяющий личность: на сделке нужен действующий паспорт или TIE. Он не даёт права жить в Испании, и решение о переезде требует отдельной иммиграционной процедуры. Если покупка идёт через компанию, NIE директора не заменяет NIF самой компании. А если сделку подписывает представитель, номер нужен и ему. Налоговые последствия владения для нерезидента собраны на странице налоги иностранного инвестора.