Инвестиционный подход
Tasación банка и рыночная оценка: три стоимости одной квартиры
У одной квартиры может быть несколько стоимостей: рыночная, ипотечная, налоговая. Что означает каждая по закону, кто её считает и какую цифру использовать для кредита, торга и налога.
Tasación банка и рыночная оценка отвечают на разные вопросы: tasación определяет, какой залог банк может принять под кредит, а рыночная оценка показывает, за сколько квартира вероятно продастся сейчас. Для ипотеки оценщик обязан применять принцип осторожности: из равновероятных сценариев берёт тот, что даёт меньшую стоимость (art. 3 Orden ECO/805/2003). Поэтому расхождение двух цифр нормально, и важно понимать, какая нужна для решения.
Какие стоимости различает закон
Orden ECO/805/2003 определяет несколько стоимостей, и в одном отчёте они могут стоять рядом (art. 4).
- Valor de mercado. Цена, за которую объект можно продать по частному договору между добровольным продавцом и независимым покупателем на дату оценки, при публичном предложении и нормальном сроке на переговоры.
- Valor hipotecario. Стоимость, определённая осторожной оценкой возможности продать объект в будущем, с учётом долгосрочных характеристик, нормальных местных условий рынка и текущего использования. Спекулятивные элементы в неё не включают.
- Valor de tasación. Стоимость, которую Orden устанавливает для каждого типа объекта; именно она имеет юридическое значение для целей Orden, в первую очередь для ипотеки.
Спекулятивными Orden называет ожидания краткосрочной перепродажи, будущей смены назначения или плотности застройки и новых инфраструктур, появление которых не гарантировано. Покупатель, который платит за «перспективы района», платит как раз за то, что банк в залоговую стоимость не включит.
Кто делает tasación и кто рыночную оценку
Tasación для ипотеки делает общество, одобренное Banco de España и внесённое в его специальный реестр, или одобренная служба оценки самого банка (art. 4 Orden ECO/805/2003); закон допускает и одобренного профессионала. По закону о кредитах на недвижимость оценщик должен быть независим от банка и кредитного посредника (art. 13 Ley 5/2019). Отчёт действует шесть месяцев с даты выпуска (art. 62 Orden ECO/805/2003).
Рыночную оценку для переговоров закон не регулирует: её делают аналитики, агенты покупателя, оценщики вне режима ECO. Её ценность в методе: закрытые сделки рядом, поправки, вилка. Как она строится, разобрано в статье об оценке по реальным сделкам.
Какую цифру для чего использовать
Каждая оценка годится для своего решения, и путать их дорого.
| Оценка | Кто считает | Для чего годится | Чего не скажет |
|---|---|---|---|
| Tasación по ECO/805/2003 | Общество из реестра Banco de España | Размер ипотеки | Сколько готов заплатить следующий покупатель |
| Рыночная оценка по сделкам | Аналитик, оценщик вне режима ECO | Предложение цены и торг | Сколько даст банк |
| Valor de referencia Catastro | Dirección General del Catastro | Налоговую базу ITP | Рыночную цену: она по определению не выше рынка |
| Мнение агента продавца | Агентство продавца | Ожидания продавца | Независимую стоимость |
Catastro прямо пишет, что valor de referencia определяется по нотариальным сделкам с понижающим коэффициентом и не превышает рыночную стоимость (Catastro); подробности в статье о valor de referencia.
Как одна квартира получает разные цифры: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Покупатель договорился о цене 600 000 €.
| Величина | Сумма | Что из неё следует |
|---|---|---|
| Цена в договоре | 600 000 € | База ITP, если она выше valor de referencia |
| Рыночная оценка по сделкам | 570 000–590 000 € | Переплата 10 000–30 000 € относительно вилки |
| Tasación | 560 000 € | Банк считает кредит от неё, если она ниже цены |
| Valor de referencia | 450 000 € | Налог всё равно считают от цены 600 000 € |
Базой ITP служит valor de referencia, а если цена в договоре выше, то цена (art. 10 TRLITPAJD). Низкая налоговая стоимость не снижает налог, если покупатель согласился на большую цену. А низкая tasación при кредите означает больше собственных денег: как закрывать этот разрыв, разобрано в статье о tasación при ипотеке.
Порядок действий, если оценки расходятся
- Выяснить у банка письменно, от какой величины считается кредит и какая доля.
- Сравнить tasación с рыночной вилкой: если обе ниже цены, переплата вероятна.
- Показать продавцу отчёт оценщика и сделки рядом как аргумент в торге.
- Если отчёт вызывает сомнения, заказать оценку в другом одобренном обществе, помня о сроке действия в шесть месяцев.
- Пересчитать собственные средства и условие о финансировании в arras.
Когда tasación не подходит как ориентир цены
Tasación плохо подходит для решения о цене при покупке без кредита: её задача защитить залог, а не ответить, переплачивает ли покупатель. Не подходит она и для уникальных объектов с малым числом аналогов, где осторожный метод уводит цифру вниз от рынка.
И наоборот, рыночная оценка не заменит tasación для банка: кредит выдают только по отчёту одобренного оценщика. Рыночную вилку по сделкам DNPI готовит в рамках оценки стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Почему tasación часто ниже цены, о которой договорились?
Оценщик для ипотеки обязан применять принцип осторожности и исключать спекулятивные элементы. Цена продавца отражает ожидания, tasación отражает стоимость залога.
Можно ли использовать tasación как рыночную цену квартиры?
Как ориентир можно, но с поправкой на её задачу: она осторожная по закону. Для торга полезнее рыночная оценка по закрытым сделкам рядом.
Сколько действует tasación?
Шесть месяцев с даты выпуска отчёта по art. 62 Orden ECO/805/2003. Если сделка затянулась, нужна новая или обновлённая оценка.
Влияет ли valor de referencia на tasación?
Это разные величины для разных целей. Valor de referencia служит налоговой базой ITP, tasación определяет залог для банка, и одна не подменяет другую.
Кто может сделать tasación для ипотеки?
По art. 13 Ley 5/2019 это общество оценки или служба оценки банка, одобренные Banco de España, либо профессионал, одобренный по Real Decreto 775/1997, независимые от банка. Отчёт агента или консультанта вне этого режима банк для ипотеки не примет.
