Реинвестирование прибыли в следующий проект: как это идёт

Реинвестирование прибыли — это вход в следующий проект на деньги, полученные от продажи предыдущего. Между двумя проектами стоят три вещи, которые уменьшают сумму: налог с результата продажи, простой капитала за время поиска нового объекта и налоги с оформлением при новой покупке. По шкале Каталонии покупатель платит ITP 10% на часть цены до 600 000 € и выше по ступеням (Agència Tributària de Catalunya), так что каждый новый цикл стартует с этого расхода заново. Ниже календарь и арифметика промежутка.

Что происходит с деньгами сразу после продажи

Деньги приходят на escritura, но доступная сумма меньше цены продажи. Из неё уходят расходы на продажу, а часть удерживается в счёт налога.

Если продаёт нерезидент, покупатель удерживает 3% цены и вносит их в налоговую в счёт IRNR (art. 25.2 TRLIRNR); итоговый налог считается в декларации продавца, и 3% идут в зачёт. Plusvalía municipal при возмездной продаже платит продавец, а если он физлицо-нерезидент, то покупатель как замещающий налогоплательщик (art. 106 TRLRHL). Подробности: удержание 3% при продаже и два метода расчёта plusvalía.

Когда возникает налоговый момент

Налог возникает по факту продажи, а не по факту вывода денег из проекта. Это значит, что реинвестирование само по себе момент налогообложения не отменяет: сначала считается результат закрытого цикла, потом остаток идёт дальше.

Какая ставка применяется, зависит от статуса инвестора и от того, продаётся объект или доля в компании проекта. Для ориентира по шкале физического лица: в декларации за 2025 год государственная часть по базе сбережений 9,5–15%, вместе с региональной частью по общей шкале 19–30% (AEAT). Автоматического переноса налога на следующий проект я подтвердить не могу: применимость любых вычетов и льгот к вашему случаю проверяет asesor fiscal, и это не тот вопрос, который решается по статье в блоге.

Сроки подачи сверяйте по календарю налогоплательщика. Как календарь налогов ложится на календарь проекта: налоговый год проекта, и отдельно налоговое планирование срока проекта.

Сколько капитал простаивает между проектами

Простой это срок от получения денег до момента, когда они снова работают в объекте. Он складывается из поиска, проверки, торга и выхода на escritura, и заранее не задаётся.

Косвенный ориентир по тому, как долго объекты стоят на рынке, даёт исследование idealista за II квартал 2026 года: из проданного через портал жилья 7% провело в объявлении меньше недели, 19% от недели до месяца, 27% от одного до трёх месяцев, 36% от трёх месяцев до года и 11% больше года.

Объём рынка задаёт воронку поиска. По INE, по провинции Барселона с августа 2025 по июль 2026 года в реестры внесено 73 260 продаж жилья, примерно 6 100 в месяц (INE, ETDP). Объектов много, подходящих по цене входа заметно меньше, и это определяет длину простоя.

Учебный пример, не прогноз. Допущение: после выхода на руках 500 000 €, простой полгода, деньги лежат без дохода, обесценивание считаем по предварительной оценке IPC за сентябрь 2026 года, 4,9% годовых (INE, 29 сентября 2026).

Для сравнения: ставка по депозитам ECB с 16 сентября 2026 года 2,50% (ECB), а цель по инфляции ECB определяет как 2% в среднесрочной перспективе (ECB). Это не рекомендация, куда положить деньги на время простоя, а показ того, что простой не нейтрален. Про реальную доходность: инфляция и реальная доходность.

Что меняется при входе в следующий проект

Второй цикл не повторяет первый механически. Меняются четыре вещи.

1. Размер чека. Если результат первого проекта положительный, чек больше, и доступный класс объектов другой. Пороги при этом те же: жилая, коммерческая недвижимость и участки от 1 М€, гостиничные проекты от 3 М€, дома целиком от 10 М€.
2. Ступень шкалы ITP. Больший чек может уйти в ступень 11% или 12%, и налог вырастет не пропорционально. Разбор: прогрессивная шкала ITP.
3. Условия работы. Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; это не гарантия сохранности капитала. Договор нового проекта это отдельный документ, а не продление старого.
4. Выводы из первого цикла. Где сорвался график, где смета оказалась ниже факта, где цена выхода отличалась от расчётной. Метод разбора: постмортем проекта.

Когда реинвестировать не стоит

Не стоит, если деньги нужны к конкретной дате: следующий цикл это снова неопределённый срок до продажи. Не стоит, если налог с первого проекта ещё не рассчитан: бюджет нового проекта не должен включать сумму, которая уйдёт в налоговую. Не стоит входить в объект, который не проходит по цене входа, только чтобы капитал не простаивал. И не стоит считать второй проект продолжением первого: сложный процент на двух сделках подряд это допущение, а не свойство недвижимости.

Как устроен выход, разобрано в статье выход инвестора из проекта. Сценарий второго цикла удобно собрать в калькуляторе инвестора, вопросы к налоговому консультанту собраны в отдельном списке.