Разборы проектов
Разбор завершённого проекта: какие метрики смотреть после выхода
После выхода смотрят на результат, план против факта и причины отклонений. По двум проектам DNPI видна часть метрик, недостающее достраивать нельзя. Учебный пример полного разбора.
После выхода из проекта считают четыре группы метрик: результат после всех расходов, план против факта по цене, смете и сроку, причины отклонений и то, что изменится в правилах следующего проекта. Опубликованные цифры двух завершённых проектов DNPI, Sitges и Compte de Urgel, показывают только часть этих метрик: покупку, затраты на разрешения или ремонт, продажу и разницу до прочих расходов. Остальное нужно запрашивать в отчёте по проекту.
Какие метрики считать после выхода
| Группа | Метрики | Что нужно для расчёта |
|---|---|---|
| Результат | Продажа минус все расходы до налога и после налога | Полный список затрат: покупка, налоги и оформление, ремонт, разрешения, содержание, финансирование, комиссия, налоги выхода |
| План и факт | Цена покупки, смета, цена продажи, срок: отклонение в € и в % | Расчёт, сделанный до входа |
| Причины | Что дало отклонение: цена, смета, срок, налоги | Протоколы, акты, переписка по изменениям |
| Правила | Какие критерии или резервы надо изменить | Сопоставление с критериями остановки и резервом на непредвиденное |
Подробнее о том, что должен показывать отчёт инвестору, в статье про отчёт по проекту.
Что видно по двум проектам DNPI
Цифры из опубликованных кейсов Sitges и Compte de Urgel:
| Показатель | Sitges (участок) | Compte de Urgel (квартира) |
|---|---|---|
| Покупка | 509 250 € | 410 000 € |
| Затраты по проекту | 20 000 € разрешения и лицензии | 76 230 € ремонт |
| Продажа | 760 000 € с лицензией | 720 000 € |
| Разница до прочих расходов | 230 750 € | 233 770 € |
| Срок | 2 года | в опубликованных цифрах не указан |
| Затраты по проекту к цене покупки | 3,9% | 18,6% |
Разница здесь означает продажу минус покупку и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не включены, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Подробности по каждому проекту в разборах Sitges и Compte de Urgel.
Последняя строка таблицы показывает структуру затрат: в Sitges разрешения составили небольшую долю цены участка, в Compte de Urgel ремонт заметно больше. Это разный характер проектов, а не оценка эффективности.
Чего по этим цифрам сказать нельзя
Нельзя посчитать доходность инвестора: нет налогов, финансирования, оформления и условий договора. Нельзя сравнить скорость проектов: срок известен только по Sitges. Нельзя судить об отклонении от плана: плановых цифр в публикации нет, и я не буду их восстанавливать. Нельзя переносить результат на следующий проект: рынок, объект и налоговый режим другие.
Хороший разбор отвечает на четыре вопроса: что вышло лучше плана, что хуже, почему и что делать иначе. Без плана до входа ответить на первые два нельзя, поэтому расчёт сохраняют до начала проекта.
Как проводить разбор: учебный пример
Учебный пример, не проект DNPI и не прогноз. Квартира куплена за 500 000 €, ремонт 60 000 €, продана за 700 000 €. Разница до прочих расходов 140 000 €. Теперь остальные строки (допущения): ITP 10% от цены покупки, то есть 50 000 € (ставка для суммы до 600 000 € по шкале ATC), нотариус, регистр и gestoría 10 000 €, содержание 18 месяцев по 1 200 € (21 600 €), комиссия при продаже 3% (21 000 €).
| Строка | € |
|---|---|
| Разница до прочих расходов | 140 000 |
| ITP | −50 000 |
| Оформление | −10 000 |
| Содержание | −21 600 |
| Комиссия | −21 000 |
| Результат до налога на прирост | 37 400 |
Около 73% разницы ушло на прочие расходы, и налог на прирост и финансирование в таблице ещё не учтены. Поэтому в разборе читают сначала полную таблицу затрат, а потом результат. Налоговую часть выхода проверяют с asesor fiscal, карта налогов есть на странице налогов иностранного инвестора.
Как это связано с условиями DNPI
Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, а доплата из гонорара DNPI платится, если доходность инвестора за весь проект после гонорара ниже договорных 10%. Это не гарантия сохранности капитала, а база расчёта и пределы записаны в договоре конкретного проекта. Для разбора спросите, какие расходы входят в «прибыль проекта» по договору и в каком виде вы получите итоговый отчёт. Инвестору доступен цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ.
Кому не подходит: тому, кто ждёт от разбора вывода «где лучше». Два проекта разной природы показывают метод, а не рейтинг. Методологию расчёта доходности описывает страница методологии.
Вопросы и ответы
Какие метрики смотреть после завершения проекта недвижимости?
Результат после всех расходов, отклонение от плана по цене, смете и сроку, причины отклонений и изменения в правилах следующего проекта.
Можно ли по цифрам Sitges и Compte de Urgel посчитать доходность?
Нет. Опубликована разница до прочих расходов. Налоги, финансирование и оформление в неё не включены, поэтому это не доходность инвестора.
Почему разница между продажей и покупкой не равна прибыли?
Потому что из неё надо вычесть налог на покупку, оформление, содержание, финансирование, комиссию и налоги выхода. В учебном примере выше это съело около 73% разницы.
Когда делать разбор проекта?
Сразу после выхода, пока документы и переписка под рукой. Расчёт до входа сохраняют, чтобы было с чем сравнивать.
