Разборы проектов
Sitges и Compte de Urgel: два проекта, две логики
Два завершённых проекта DNPI Capital показывают близкую разницу до прочих расходов, но менялось в них разное: статус участка (лицензия) и состояние квартиры (ремонт). Цифры и оговорки.
Два завершённых проекта DNPI Capital устроены по разной логике: в Sitges между покупкой и продажей менялся статус участка (разрешения и лицензии), на Compte de Urgel в Барселоне состояние квартиры (ремонт). Разница до прочих расходов у них близка, 230 750 € и 233 770 €, но это не доходность и не чистая прибыль. Разница равна продаже минус покупка и указанные затраты; налоги, финансирование, оформление и прочие расходы не включены. Прошлые результаты не гарантируют будущих.
Кейсы инвестиций в недвижимость Барселоны: цифры рядом
| Sitges | Compte de Urgel (Барселона) | |
|---|---|---|
| Что купили | Участок | Квартира |
| Покупка | 509 250 € | 410 000 € |
| Указанные затраты | Разрешения и лицензии 20 000 € | Ремонт 76 230 € |
| Сумма покупки и указанных затрат | 529 250 € | 486 230 € |
| Продажа | 760 000 € с лицензией | 720 000 € |
| Срок | 2 года | В материалах проекта не указан |
| Разница до прочих расходов | 230 750 € | 233 770 € |
Разница считается простой арифметикой: 760 000 − 509 250 − 20 000 = 230 750 и 720 000 − 410 000 − 76 230 = 233 770. Между собой они отличаются на 3 020 €. Страницы проектов на сайте: Sitges и Compte de Urgel, подробный разбор каждого: кейс Sitges и Compte de Urgel.
Что менялось в каждом проекте
В Sitges между покупкой и продажей изменился юридический статус объекта: участок куплен за 509 250 €, на разрешения и лицензии ушло 20 000 €, продан он уже с лицензией за 760 000 €. В таком проекте главный вопрос: получится ли лицензия и сколько времени она займёт. Срок проекта составил два года.
На Compte de Urgel квартира была куплена за 410 000 €, ремонт стоил 76 230 €, продана за 720 000 €. Здесь менялось состояние самого объекта. Сколько из разницы дал ремонт, а сколько рынок, цифры проекта не разделяют. Главные вопросы другие: насколько точна смета, нет ли скрытых дефектов, как быстро найдётся покупатель по цене выхода. Ремонт и строительство на проектах выполняет BCNYARD, SLU: независимая строительная компания, подрядчик по договору.
Чего эти цифры не показывают
- Доходность инвестора. На странице проекта указано, что без полного реестра расходов и фактического распределения прибыли чистую или годовую доходность установить нельзя. Поэтому я не делю разницу на затраты и не привожу проценты: такая цифра выглядела бы доходностью, хотя доходностью не называется.
- Налоги и финансирование. Они вне разницы. Для нерезидента, например, налог на прирост от продажи недвижимости составляет 19% (art. 25 TRLIRNR), и это лишь одна статья из прочих расходов.
- Срок на Compte de Urgel. Без срока годовую доходность не посчитать, а сравнивать проекты разной длительности по сумме разницы нельзя.
- Независимую проверку. На странице Compte de Urgel указано, что цифры предоставлены DNPI Capital и независимым аудитом не подтверждены.
- Частоту результата. Два проекта не выборка. Они не говорят, как часто проект заканчивается подобной разницей.
Как читать кейс любой инвестиционной компании
Четыре вопроса помогают отличить кейс от рекламы. Что именно менялось в объекте: статус, ремонт, рынок, и можно ли разделить их вклад. Что входит в «затраты» и что нет. Какой срок. Кто и по какому документу подтвердил цифры. Тот же набор подходит для проверки предложения оператора, см. карту рисков и 20 вопросов перед встречей. Если у кейса нет срока или перечня затрат, сравнивать его нечем.
Кому такой разбор не подходит
Не подходит тому, кто ищет в двух проектах прогноз для своих денег: прогноза здесь нет. Не подходит и тому, кто хочет сравнить проценты: проценты без полного реестра расходов были бы выдумкой. Расчёт под собственные допущения можно сделать в инвесторском калькуляторе.
Вопросы и ответы
Какой проект был доходнее, Sitges или Compte de Urgel?
Ответить нельзя. Разница до прочих расходов почти равна, но срок на Compte de Urgel не указан, а налоги, финансирование и распределение между инвестором и компанией в цифры не входят.
Были ли у DNPI Capital другие завершённые проекты?
Публично описаны два: Sitges и Compte de Urgel. Других кейсов в материалах компании нет.
Где посмотреть цифры проектов?
На страницах Sitges и Compte de Urgel. Там же указано, что разница не равна чистой прибыли инвестора.
Можно ли ожидать такой же разницы в новом проекте?
Нет оснований. Прошлые результаты не гарантируют будущих, а условия каждого проекта задаёт его договор.
