Инвестиционный подход
Дом целиком и раздел на квартиры: как работает división horizontal
Дом делят на квартиры через escritura pública с описанием каждой квартиры и её cuota. Раздел облагается AJD 1,5%, а ITP 20% при покупке дома целиком в учебном расчёте съедает почти всю разницу в цене.
Дом в Каталонии делят на квартиры через título de constitución: это escritura pública, где владелец описывает здание, каждую квартиру и её долю (cuota) в общем имуществе. Режим начинается с подписания, а в Registro на каждую квартиру открывают отдельный folio. Сам раздел облагается AJD 1,5%, но налог на покупку дома целиком надо считать до цены. Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Что такое división horizontal и кто может её оформить
Propiedad horizontal — это режим, при котором владелец квартиры единолично владеет ею, а лестницей, фасадом и крышей вместе с остальными (art. 553-1 Libro V Кодекса Каталонии). В Каталонии его регулирует отдельная глава этого Кодекса.
Оформить режим вправе собственники здания на момент подписания título (art. 553-8). Здание подчиняется режиму с этого момента, даже если стройка не закончена (art. 553-7). Согласие арендаторов в этих статьях не упомянуто, но их договоры никуда не деваются: об этом ниже.
Что должно быть в escritura
Escritura должна содержать шесть блоков (art. 553-9.1), и без них документ не годится:
- Описание здания целиком: закончено оно или нет, какие общие элементы и сервисы есть.
- Описание каждой квартиры: порядковый номер, cuota, полезная площадь, этаж, границы, назначение, привязанные места (трастеро, парковка).
- План здания.
- Estatutos, если они есть.
- Резервы прав застройщика или учредителей, если есть.
- Возможные subcomunidades.
Если здание ещё не декларировано, в этом же акте или в предыдущем нужна декларация obra nueva (art. 553-9.3). В Registro вносят одну общую запись на здание и отдельный folio на каждую квартиру (art. 553-9.4).
Какие документы нужны для obra nueva и что может не пройти
Для декларации законченной obra nueva нотариус требует техническую справку о соответствии проекту, документы о выполнении требований к передаче здания пользователям и административные разрешения на использование и энергоэффективность (art. 28 Real Decreto Legislativo 7/2015). Registrador проверяет то же самое.
Есть и общее правило о делении fincas: каждая получившаяся часть должна отвечать требованиям закона и градостроительного плана (art. 26.2 того же акта). Как оно работает для división horizontal конкретного дома, решают arquitecto и registrador, а на практике это значит проверить до оферты, получит ли каждая квартира cédula de habitabilidad и нужна ли для дома лицензия или comunicación. О лицензионных режимах см. статью про obra nueva и реабилитацию. Вопрос к arquitecto и abogado.
Как считаются cuotas
Cuota выражается в процентах от всего здания и задаётся пропорционально площади с поправкой на назначение, положение и другие физические и юридические признаки (art. 553-3.2). Менять её можно только единогласно или через суд (art. 553-3.3). Учебный пример, не прогноз: 24 квартиры, 1 800 м², расчёт только по площади.
| Тип | Площадь, м² | Квартир | Cuota одной, % | Всего, % |
|---|---|---|---|---|
| A | 50 | 8 | 2,778 | 22,22 |
| B | 75 | 12 | 4,167 | 50,00 |
| C | 125 | 4 | 6,944 | 27,78 |
От cuota зависят доли расходов и голосов в comunidad, поэтому ошибку в ней исправлять дорого: нужно согласие всех.
Сколько стоит раздел и что с налогом на покупку
Раздел облагается AJD по ставке 1,5%, а база равна сумме стоимости obra nueva и стоимости участка (ATC, документы нотариальные). Нотариус, регистр и техник оплачиваются отдельно.
Сильнее на экономику давит налог на покупку. Если дом целиком покупает одно лицо, ITP на жилую часть составляет 20%, с делением на квартиры или без него (ATC, тарифы ITP). Подробнее: ITP 20% для gran tenedor и целых домов.
Учебный пример, не прогноз. Цена дома 10 М€ за 1 800 м² (5 556 €/м²), весь дом жилой; условная цена квартир 6 800 €/м²; база AJD для раздела принята 10 М€.
| Статья | Сумма, € |
|---|---|
| Квартиры по отдельности (1 800 м² × 6 800) | 12 240 000 |
| Цена дома | −10 000 000 |
| Разница до расходов | 2 240 000 |
| ITP 20% на покупку | −2 000 000 |
| AJD 1,5% на раздел | −150 000 |
| Остаток | 90 000 |
Из остатка ещё надо оплатить нотариуса, регистр, ремонт, продажу и содержание дома. Чтобы покрыть только ITP и AJD, сумма квартир должна быть выше цены дома на 21,5%. Сам раздел стоимости не создаёт: её создают разрешённое использование, ремонт и срок.
Что трудно изменить после первой продажи
Оговорка в título, которая оставляет учредителю право менять título в одиночку, ничтожна (art. 553-9.5). Дальше любые изменения идут через junta, кроме случаев из art. 553-10.2: например, объединение и деление квартир, если так написано в estatutos, или смена назначения квартиры, если estatutos её не запрещают.
Поэтому estatutos пишут до продажи первой квартиры. Допустимы положения, которые разрешают агрупацию и деление квартир без согласия junta (art. 553-11.2), а право надстройки действительно только при отдельной оговорке (art. 553-13.3). Позже согласовывать это с соседями-покупателями сложнее. Порядок согласий описан в статье про comunidad de propietarios.
Кому раздел не подходит
Не подходит, если вы планируете продать дом одному покупателю: 20% ITP у него действуют и с разделом, и без него, а раздел только добавит расходов. Не подходит, если в доме остаются арендаторы и вы рассчитывали на «чистые» квартиры: срок договоров определяет LAU, а не режим собственности. И не подходит, если проверка ещё не показала, что каждая квартира сможет получить cédula.
Следующий шаг
Прикиньте разницу между домом и суммой квартир с налогами в калькуляторе инвестора, затем соберите документы по зданию по списку из статьи про проверку здания для крупного покупателя.
Вопросы и ответы
Сколько стоит división horizontal в Каталонии?
AJD составляет 1,5% от суммы стоимости obra nueva и участка. Нотариус, регистр и архитектор оплачиваются отдельно, их суммы зависят от дома и тарифов.
Нужно ли согласие арендаторов на раздел дома?
В art. 553-8 право оформить режим дано собственникам здания, согласие арендаторов не упомянуто. Арендные договоры раздел не прекращает. Конкретный случай подтверждает abogado.
Можно ли потом поменять cuotas?
Только единогласным решением собственников или через суд (art. 553-3.3). Поэтому расчёт cuota проверяют до подписания escritura.
Можно ли делить дом без ремонта?
Если здание уже построено, делят существующие квартиры, но каждая должна получить cédula и соответствовать плану (общее правило art. 26.2 Real Decreto Legislativo 7/2015 о делении fincas). Это проверяет архитектор до подписания.
