Инвестиционный подход
Парковочное место в Барселоне как отдельная покупка: что проверить
Парковку можно купить отдельно, только если она оформлена как самостоятельный объект или доля в гараже. Четыре варианта оформления, налоги в каждом случае и что проверить до задатка.
Парковочное место в Барселоне можно купить отдельно от квартиры, только если оно оформлено как самостоятельный объект или как доля в гараже с правом пользования конкретным местом. Если место записано как неотделимое приложение к квартире (anexo), его продают только вместе с ней (art. 553-35 и 553-52 CCCat). Налог тоже зависит от формы: у застройщика вместе с жильём до двух мест идут по IVA 10%, отдельно по общей ставке 21% (AEAT).
Как может быть оформлено парковочное место
Каталонский закон о горизонтальной собственности различает четыре варианта, и от варианта зависит, что вообще можно купить (art. 553-52 CCCat).
| Вариант | Что покупатель получает | Можно ли купить отдельно |
|---|---|---|
| Место как самостоятельный элемент (elemento privativo) | Своё место с номером, своей долей в доме и своей записью в реестре | Да |
| Доля (cuota indivisa) в гараже с правом пользования местом | Долю в общем гараже и исключительное пользование конкретным местом | Да, но без права требовать раздела гаража и без преимущественных прав |
| Anexo inseparable к квартире | Место как часть квартиры без отдельной доли | Нет, только вместе с квартирой |
| Гараж как общий элемент дома | Право пользования местом связано с квартирой | Пользование нельзя уступить отдельно от квартиры |
Первое, что спрашивают у продавца: в каком из четырёх вариантов оформлено это место. От ответа зависит, какие документы проверять и возможна ли сделка вообще.
Что проверить в документах до задатка
Порядок проверки тот же, что для квартиры, но со своими деталями.
- Nota simple на само место. Если место самостоятельный объект, на него есть своя запись: номер места, этаж гаража, площадь, собственник, ипотеки и аресты. Если это доля, проверяют, записано ли за ней пользование конкретным местом.
- План гаража. Сверьте номер и границы места на плане с тем, что показывают на месте. Отдельно проверьте форму: тандемное место, где одна машина стоит за другой, и узкий заезд снижают ценность.
- Долги перед сообществом или субсообществом гаража. Объект отвечает по долгам за текущий год и четыре предыдущих, и продавец обязан представить справку о долгах и утверждённых сборах (art. 553-5 CCCat).
- Правила гаража. Протоколы собраний: ворота, освещение, вентиляция, зарядные станции, будущие ремонты.
- Продавец. Совпадает ли продавец парковки с продавцом квартиры. Если нет, это отдельная сделка с отдельными arras.
Вопросы к юристу по договору задатка собраны в статье о договоре arras, а виды обременений в nota simple в статье о cargas.
Какие налоги платят при покупке парковки
Налог определяется продавцом и тем, покупается ли место вместе с жильём.
- У застройщика вместе с новой квартирой. IVA 10% распространяется на жильё и максимум на два места и приложения в том же здании, если они передаются одновременно (art. 91.Uno.1.7º LIVA).
- У застройщика отдельно или третье место. Общая ставка IVA 21% (art. 90 LIVA).
- У частного лица. ITP: по данным Agència Tributària de Catalunya, покупка парковки облагается этим налогом, если не применяется IVA, по общей шкале 10% до 600 000 €.
При первой передаче с IVA в Каталонии добавляется AJD 1,5% (гид ATC). Применимость к конкретному договору подтверждает gestor или asesor fiscal.
Сколько налога в трёх сценариях: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Место стоит 30 000 €.
| Сценарий | Налог на покупку | AJD | Итого налогов |
|---|---|---|---|
| У застройщика вместе с квартирой, IVA 10% | 3 000 € | 450 € | 3 450 € |
| У застройщика отдельно, IVA 21% | 6 300 € | 450 € | 6 750 € |
| У частного лица, ITP 10% | 3 000 € | нет | 3 000 € |
Разница между первым и вторым сценарием 3 300 € на одном месте. Поэтому, если парковка нужна к новостройке, её разумно включить в ту же сделку, что и квартиру, а не докупать позже. Свои расходы можно прогнать в калькуляторе.
Как оценить цену места
Цену места считают так же, как цену квартиры: по сделкам с похожими местами в том же районе и того же типа. Самостоятельное место с отдельной записью и место-доля продаются по-разному, как и стандартное место и тандем. Для инвестора место интересно, если в квартале мало гаражей и много жилья без парковки, но доход от аренды места считают по реальным ставкам квартала, а ремонт гаража ложится на всех владельцев мест.
Когда отдельная покупка места не работает
Отдельная сделка невозможна, если место оформлено как anexo inseparable или если гараж общий элемент дома: тогда сначала нужно изменить оформление, что обычно требует изменения титула дома с участием сообщества, и это вопрос к abogado. Она плохо работает и тогда, когда место нужно только на время: аренда места часто проще покупки с налогом, нотариусом и взносами. Если место нужно к уже выбранной квартире, его включают в одно предложение, о чём подробнее в статье о предложении продавцу.
Вопросы и ответы
Можно ли купить парковочное место без квартиры в Барселоне?
Да, если место оформлено как самостоятельный элемент или как доля в гараже с правом пользования конкретным местом. Если оно записано как неотделимое приложение к квартире, отдельно его не купить.
Какой налог платят при покупке парковки у частного лица в Каталонии?
ITP по общей шкале, 10% до 600 000 €. IVA применяется, если продаёт застройщик или другой предприниматель.
Почему налог ниже, если купить парковку вместе с новой квартирой?
Потому что у застройщика до двух мест, переданных одновременно с жильём, облагаются IVA 10%. Отдельно купленное место облагается по ставке 21%.
Что такое anexo inseparable?
Это пространство или право, неразрывно связанное с квартирой и записанное в титуле дома без своей доли. Продать или купить его отдельно от квартиры нельзя.
Нужен ли отдельный договор задатка на парковку?
Если место продаёт другой владелец или его покупают не одновременно с квартирой, да. Такой договор юрист читает так же внимательно, как договор на квартиру.
