Шум, свет и вентиляция: как проверить квартиру на просмотре

Шум, свет и вентиляцию проверяют на просмотре простыми тестами: тишина в спальне с закрытыми и открытыми окнами, визит в разное время суток, компас у окна и сквозное проветривание. Для шума есть официальный ориентир: в спальне жилого дома целевой уровень 40 дБ(A) днём и 30 дБ(A) ночью (RD 1367/2007, anexo II). Эти три качества хуже всего исправляются ремонтом и заметно влияют на цену при перепродаже.

Проверка на просмотре — это не техническая экспертиза, а фильтр: она отсеивает квартиры, где проблема видна и слышна без приборов.

Почему эти три вещи важнее отделки

Кухню меняют, стены красят, проводку перекладывают. Тёмную квартиру не сделать светлой, а бар под окном не перенести. В Барселоне разница особенно заметна: плотная застройка, узкие улицы старых районов, световые колодцы (patios de luces), террасы баров. Две квартиры в одном доме могут различаться по качеству жизни сильнее, чем квартиры в разных районах.

Как проверить шум

Шум проверяют в три шага: улица, квартира, время.

1. Улица по карте. Ajuntament de Barcelona публикует интерактивную карту шума с поиском по адресу и данными по периодам суток. Это модельные значения по фасадам улиц, а не замер в квартире, но улицы по ним сравнивать удобно.
2. Квартира с закрытыми и открытыми окнами. Попросите две-три минуты тишины в каждой спальне. Слушайте улицу, соседей сверху и за стеной, лифт, вентиляцию ресторана, двор: в световых колодцах хорошо разносятся звуки кухонь и разговоров.
3. Другое время. Если квартира прошла первый отбор, вернитесь к дому вечером в пятницу или субботу и постойте на улице.

Ориентиры из государственного регламента о шуме: для жилых кварталов целевой уровень на улице 65 дБ(A) днём и вечером и 55 ночью, а шум от деятельности, который проникает в соседнюю спальню, не должен превышать 35 дБ(A) днём и 25 ночью (RD 1367/2007, anexo II и III). Это ориентиры, а не замер: конкретный спор с баром решают замером специалиста по действующим нормам.

Как проверить свет

Фотографии в объявлении почти всегда сняты широкоугольником в лучший час дня, поэтому свет проверяют на месте.

• Ориентация. Компас в телефоне у окна гостиной и спальни. Южная и западная стороны получают больше солнца, северная даёт ровный рассеянный свет.
• Что напротив. Узкая улица и дом той же высоты напротив закрывают солнце даже на высоком этаже.
• Без ламп. Попросите выключить всё освещение и посмотрите, сколько естественного света на самом деле.
• Куда выходят окна. Окно в световой колодец даёт мало света и почти не даёт вида.
• Лето. Западная комната в августе бывает очень жаркой: есть ли ставни, маркизы, кондиционер.

Как проверить вентиляцию

Плохая вентиляция означает сырость, плесень и тяжёлый воздух. Минимум задают каталонские нормы пригодности жилья: ванная должна проветриваться напрямую наружу или через вытяжной канал с механической вентиляцией, а вертикальный канал допускает и естественную тягу (Generalitat, критерии Decret 141/2012).

На просмотре смотрят:

• есть ли окна на разные стороны дома и идёт ли воздух, если их открыть;
• работает ли вытяжка в ванной без окна и куда она выведена;
• выведена ли кухонная вытяжка наружу;
• затхлый запах в шкафах и углах, особенно в квартире, которая долго стояла закрытой;
• тёмные пятна в углах у окон, на потолке ванной, за мебелью у наружной стены.

Как понять цифры с телефона: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Покупатель измеряет шум приложением на телефоне. Такие замеры приблизительны и не заменяют акустика, но показывают порядок величин.

Третья строка самая опасная: шум от бара или ресторана идёт через перекрытия и вентиляцию, и замена окон его не снимает. Такая квартира требует скидки, которая покроет звукоизоляцию, или отказа. Требования к звукоизоляции при ремонте описаны в статье о CTE DB-HR.

Что исправит ремонт, а что нет

Обычно решается деньгами: уличный шум при старых окнах (замена окон), плохая вентиляция ванной (вытяжка), жара в солнечной комнате (ставни, маркизы, кондиционер), сырость от плохого проветривания.

Обычно не решается: темнота из-за узкой улицы или окон в колодец, шум бара или магистрали, если спальни выходят только на неё, отсутствие сквозного проветривания в квартире с окнами на одну сторону. Эти минусы закладывают в цену сразу, а признаки влажности разбирают отдельно: см. статью о проблемах с влажностью.

Когда проверка на просмотре не работает

Просмотр не заменяет экспертизу, если звуки или пятна уже настораживают: тогда нужен акустик или технический специалист. Он не работает и при покупке на расстоянии, если видео снято днём при включённом свете: попросите повторное видео вечером с выключенными лампами. Как организовать такую проверку из-за рубежа, описано в статье о видеоосмотре, а влияние найденных минусов на цену DNPI Capital учитывает при оценке стоимости объекта.