Инвестиционный подход
Видеоосмотр квартиры на расстоянии: что должно попасть в кадр
Хороший видеоосмотр идёт в реальном времени и показывает то, что прячут фото: подъезд, щиток, углы потолков, вид из окон. Сценарий звонка, пределы видео и что ещё можно сделать без поездки.
Хороший видеоосмотр квартиры идёт в реальном времени, без монтажа, и показывает то, что прячут фотографии: подъезд, лестницу, электрощит, ванную вблизи, углы потолков и вид из каждого окна. Видео отсеивает неподходящие квартиры, но решение о покупке требует ещё документов: например, nota simple заказывают онлайн, а при оплате больше 1% цены агент обязан до перевода выдать расширенную письменную информацию (art. 60 Llei 18/2007).
Видеоосмотр в этой статье — это видеозвонок, где человек на месте ходит по квартире и показывает то, что просит покупатель. Рекламное видео из объявления им не считается: его снимают заранее и монтируют.
Что должно попасть в кадр
Сценарий удобно вести в том порядке, в котором покупатель шёл бы сам: от улицы к квартире и от общего к деталям.
| Что показать | Зачем | Чего видео не заменит |
|---|---|---|
| Улица с обеих сторон от подъезда | Бар, школа, стройка, остановка рядом | Шум вечером и в выходные |
| Фасад, подъезд, лестница, почтовые ящики | Трещины, протечки, уход за домом | Протоколы comunidad |
| Лифт и уровень его остановки | Доступ с коляской и чемоданами | Решения о будущей установке или ремонте |
| Проход по всей квартире без остановок | Планировка и связь комнат | Сверку площади с документами |
| Панорама каждой комнаты, окно изнутри и вид | Размер, ориентация, двор или улица | Реальный свет в разное время |
| Углы потолка, стены у пола, ванная крупно | Сырость, герметик, протечки | Осмотр специалиста при сомнениях |
| Электрощит, котёл, окна, кондиционеры | Возраст инженерии и будущие расходы | Документы на монтаж и инспекции |
Как провести звонок
- Время. Днём при естественном свете, и отдельно попросите выключить лампы в комнатах.
- Порядок. Сначала проход по всей квартире без остановок, потом каждая комната отдельно.
- Звук. Минута тишины у открытого и закрытого окна в спальне. Микрофон телефона передаёт шум плохо, поэтому это только первый фильтр; как проверяют шум, свет и воздух на месте, разобрано в статье о шуме, свете и вентиляции.
- Ориентация. Компас в телефоне у окна гостиной и спальни.
- Вопросы в эфире. Почему продают, что и когда ремонтировали, сколько взнос в сообщество и какие ремонты обсуждают, были ли протечки, что остаётся в квартире.
- Запись. С согласия собеседника сохраните запись или сделайте скриншоты: к ним вернутся при сравнении квартир.
Если человек на месте уходит от ответов или не показывает то, о чём просят, это тоже результат осмотра.
Что видео не покажет
Камера выравнивает свет, микрофон съедает шум, а запах сырости и сквозняк через экран не передаются. Видео не показывает и юридическую сторону: собственника, ипотеки и запреты, долги перед сообществом, соответствие планировки документам. Для этого есть документы, которые тоже можно получить на расстоянии: nota simple на сайте Colegio de Registradores, справка сообщества о долгах, cédula de habitabilidad, энергетический сертификат.
Какие шаги покупки можно сделать без поездки
Удалённая покупка складывается из шагов, которые можно и нельзя сделать на расстоянии.
- Отбор и видеоосмотр. Полностью на расстоянии, если на месте есть человек, который работает на покупателя.
- Цена и документы. Оценка по закрытым сделкам, nota simple, документы дома и квартиры собираются дистанционно.
- Технический осмотр. Делает специалист на месте, покупатель получает отчёт.
- Доверенность. С 9 ноября 2023 года испанский нотариус может удостоверить по видеосвязи доверенность на конкретные действия, но не генеральную и не превентивную (art. 17 ter Ley del Notariado). Для входа нужна электронная идентификация по испанским правилам. Подходит ли этот путь покупателю за рубежом и какая доверенность нужна для сделки, решает нотариус и abogado.
- Подпись у нотариуса. Лично или через представителя по доверенности. Что лучше сделать лично, разобрано в статье о доверенности и личном визите.
Если всё же планируется поездка на финальные просмотры, её удобно собрать по районам: см. статью о просмотрах за один приезд.
Когда видеоосмотр не работает как основа решения
Видео не работает как основа решения о покупке без цены по сделкам и проверки документов. Оно слабо и там, где главное не видно в кадре: шумная улица ночью, квартира на первом этаже с сыростью, дом с предстоящими крупными работами. И оно бесполезно, если звонок ведёт сторона продавца и сама выбирает, что показывать. Для аренды видео в реальном времени плюс проверка собственника и договор часто позволяют решить на расстоянии. Для покупки видео это первый фильтр, а не последний. Как DNPI Capital организует отбор и проверку объекта для инвестора за рубежом, описано на странице подхода.
Вопросы и ответы
Можно ли купить квартиру в Испании только по видеоосмотру?
Юридически запрета нет, но видео не показывает документы, сделки и скрытые дефекты. Перед arras нужны оценка цены, nota simple, документы дома и, при сомнениях, осмотр специалиста.
Что попросить показать на видеоосмотре квартиры?
Улицу и подъезд, лифт, проход по всей квартире, панораму каждой комнаты с видом из окна, углы потолков, ванную вблизи, щиток, котёл и окна. Звонок должен идти в реальном времени.
Как оценить шум по видео?
Только приблизительно: попросите минуту тишины у открытого и закрытого окна спальни. Для решения нужен визит вечером или проверка на месте.
Можно ли оформить доверенность у испанского нотариуса по видеосвязи?
С ноября 2023 года по видеосвязи можно удостоверить доверенность на конкретные действия, но не генеральную. Подходит ли это для сделки и находящегося за рубежом покупателя, подтверждает нотариус.
Кто должен вести видеоосмотр?
Лучше человек, который работает на покупателя. Агент продавца покажет квартиру честно, но сам выбирает, на чём задержать камеру.
