Инвестиционный подход
Как уложить просмотры квартир в Барселоне в один приезд
Поездка на просмотры работает, когда половина отбора сделана до билетов. Что проверить на расстоянии, как разложить дни по районам и какие деньги не стоит отдавать до отъезда.
Один приезд на просмотры даёт результат, если до поездки список сокращён по документам и видео, а дни собраны по районам. Главный риск поездки связан с деньгами: в Каталонии сумма, переданная продавцу, по умолчанию считается arras confirmatorias, частью цены заключённого договора (art. 621-8 CCCat). Если сумма больше 1% цены, агент до оплаты обязан выдать расширенную письменную информацию (art. 60 Llei 18/2007).
Поездка на просмотры — это финальный этап отбора, а не начало поиска. Задача поездки: выбрать из трёх-пяти проверенных вариантов, а не познакомиться с рынком.
Что проверить до покупки билетов
На расстоянии отсеивают всё, что не проходит по фактам. Каждая квартира, которую можно было исключить из дома, отнимает время у финалистов.
- План и метраж. Просите план, а не только фото, и сверяйте площадь с описанием. Обращайте внимание на несущие стены, окна в каждой комнате и то, что подписано как кладовая.
- Видеоосмотр в реальном времени. Не рекламное видео, а звонок, где показывают то, что просите вы: окна, щиток, ванную, подъезд. Что должно быть в кадре, описано в статье о видеоосмотре.
- Nota simple. Её заказывают онлайн на сайте Colegio de Registradores: в ней есть описание объекта (finca), собственник, объём и ограничения прав, включая ипотеки и запреты. Документ информационный и не даёт fe, но для отсева его достаточно.
- Улица. Панорамы на картах показывают, что под окнами: бар, школа, стройка, магистраль.
- Дом. Попросите у продавца сведения о долгах перед сообществом и планируемых работах.
Как собрать график просмотров
Сначала районы, потом время, потом буфер. Барселона компактна, но переезд между районами в час пик съедает больше, чем кажется, а квартиры после пятого просмотра подряд сливаются в памяти.
Пример графика на три дня для покупателя с пятью финалистами:
| День | Утро | Вторая половина дня | Вечер |
|---|---|---|---|
| 1 | Два просмотра в одном районе, между ними 45 минут | Маршрут до школы или офиса пешком и на метро | Разбор заметок, вопросы продавцам |
| 2 | Два просмотра в другом районе | Один просмотр плюс повторный визит к фавориту дня 1 | Шум и свет у фаворитов после 21:00 |
| 3 | Встреча с abogado или gestor по документам фаворита | Повторный просмотр с рулеткой и техническими вопросами | Решение: предложение, пауза или отказ |
Три правила для графика. Не больше двух районов в день. Подтверждение каждого просмотра накануне, потому что объявления снимают, а ключи оказываются у другого агента. И хотя бы одно окно для повторного визита: свет, шум и жизнь двора меняются в течение дня, подробнее в статье о шуме, свете и вентиляции.
Что фиксировать на каждом просмотре
Один чек-лист на все квартиры: тогда вечером их можно сравнить, а не вспоминать.
- Фото и видео каждой комнаты, окон, электрощита, ванной и подъезда.
- Ориентация окон по компасу в телефоне.
- Замеры, если важна мебель.
- Сразу после выхода три строки: что понравилось, что смутило, какие вопросы к продавцу.
- Вечером сведение в одну таблицу.
Что можно подписать до отъезда, а что нет
До отъезда разумно договориться об условиях и получить документы для проверки. Подписывать arras до оценки цены и проверки документов опасно: деньги, переданные продавцу, становятся частью цены заключённого договора, а право отказаться с потерей суммы (arras penitenciales) возникает только если его прямо оговорили. Если отказывается покупатель, он теряет такие arras, если продавец, он возвращает их вдвойне (art. 621-8 CCCat).
Промежуточный шаг называют reserva. Он полезен, только если в документе записано, на какой срок квартира снимается с продажи, когда и при каких условиях деньги возвращаются. Что проверить до этого шага, описано в статье о резервировании квартиры. Сам договор задатка abogado покупателя может согласовать уже после отъезда, а подписать его можно по доверенности.
Давление «есть другой покупатель, подпишите сегодня» знакомо многим покупателям. Иногда это правда, но решение под таким давлением обычно хуже решения через два дня после проверки.
Когда один приезд не работает
Формат «одна поездка» не подходит в трёх случаях. Когда список не отфильтрован заранее и поездка превращается в знакомство с городом. Когда покупается отдельный дом за городом: техническая проверка дома, участка и разрешений требует отдельного визита специалиста. И когда покупатель ещё не выбрал между арендой и покупкой или между двумя-тремя районами: тогда первая поездка честно называется разведкой.
Если поиск и предварительный отбор нужно провести без личного присутствия, порядок работы описан на странице подхода DNPI Capital, а цену финалистов можно проверить через оценку стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Сколько квартир реально посмотреть за день в Барселоне?
Столько, чтобы вечером помнить каждую. Практичнее три-четыре просмотра в одном-двух районах и вечер на разбор, чем плотный график по всему городу.
Можно ли подписать arras сразу после просмотра?
Можно, но в Каталонии переданные продавцу деньги по умолчанию считаются частью цены заключённого договора. Сначала оценка цены и проверка документов, потом подпись, при необходимости по доверенности.
Что проверить до поездки, если покупаешь из-за границы?
План, видеоосмотр в реальном времени, nota simple, улицу и сведения о долгах перед сообществом. Квартиры, которые не прошли эти проверки, в поездку не берут.
Что такое reserva и чем она отличается от arras?
Reserva снимает квартиру с продажи на короткий срок, её условия целиком зависят от текста документа. Arras по каталонскому праву по умолчанию подтверждают заключённый договор и засчитываются в цену.
Что делать, если продавец торопит с решением?
Попросить письменно условия и срок, в течение которого предложение действует, и использовать это время на проверку. Подпись под давлением без проверки документов обходится дороже упущенной квартиры.
