Ремонт и строительство
Сырость в квартире до покупки: источник, признаки и кто платит
Влага приходит в квартиру с дождём, из грунта, по трубам или из воздуха. Как отличить источник на просмотре, когда звать техника и почему сырость, видимую до сделки, потом трудно предъявить.
Признаки влажности в квартире ищут не по размеру пятна, а по источнику: от него зависят смета и то, кто платит за ремонт. Строительный кодекс Испании называет четыре источника воды в здании: осадки, поверхностный сток, грунт и конденсацию (art. 13 CTE, HS 1). Если причина в фасаде или кровле, ремонт решает сообщество, а не новый владелец квартиры.
Откуда берётся влага в квартире
Влажность в квартире — это вода, которая попала внутрь стен и помещений и не уходит. У каждого источника свой почерк, и его определение важнее оценки пятна.
| Источник | Как выглядит | Где искать | Чьи это обычно элементы |
|---|---|---|---|
| Осадки через кровлю, террасу, фасад | Разводы с чёткой границей на потолке, сырость под окнами после косого дождя | Последний этаж, под террасой соседа, наружные стены | Общие: кровля, фасад |
| Грунт, капиллярный подъём | Полоса сырости у пола, отслоившаяся штукатурка, белые соли | Нижние уровни, полуподвалы, дома на склоне | Общие: фундамент, стены |
| Трубы и стояки | Пятно рядом с ванной, кухней, стояком | Стены с трубами, потолок под ванной соседа | Внутри квартиры или общий стояк |
| Конденсация | Чёрные точки плесени в углах, за шкафами, на откосах | Наружные стены, ванная без вытяжки, окна во двор | Квартира: вентиляция, окна |
Колонка о принадлежности элементов ориентировочная: где проходит граница между общим и частным в конкретном доме, определяют устав и abogado.
Что видно на просмотре без приборов
Квартиру нередко показывают в солнечный день, с открытыми окнами и после свежей покраски, поэтому смотрят на детали, а не на общее впечатление.
- Пятна, разводы и вздутая краска в углах стен и потолка.
- Белый налёт солей на штукатурке.
- Отслоившаяся плитка и тёмные швы в ванной.
- Вздутый ламинат или паркет у наружной стены.
- Плесень за мебелью, за изголовьем кровати, за занавесками.
- Подтёки на оконных откосах.
- Запах сырости, который не уходит при открытых окнах.
- Осушитель в комнате или одна свежеокрашенная стена при старом ремонте.
Мебель от наружной стены стоит отодвинуть. Если продавец против, это тоже информация. Остальные пункты осмотра собраны в чек-листе осмотра квартиры.
Как проверить квартиру на влажность до задатка
Порядок проверки идёт от того, что дороже исправить.
- Пройти контрольные точки: углы наружных стен и место под окнами, потолок под террасой или ванной соседей, стену со стояком, плинтусы и нижние полметра стен на нижних этажах, кладовую и trastero, окна во внутренний двор.
- Спросить продавца письменно: были ли протечки, кто и как их устранял, обращались ли в страховую, почему покрашена именно эта стена.
- Запросить у администратора протоколы собраний: ремонт кровли или фасада, жалобы на протечки, утверждённые derramas на гидроизоляцию.
- Если источник неочевиден, сырость у пола в старом доме или следы под кровлей, пригласить arquitecto или aparejador с влагомером, при необходимости с тепловизором.
- Получить оценку стоимости работ и сделать её частью предложения по цене.
Если квартира на нижнем уровне или на последнем этаже, этажу стоит уделить отдельное внимание, подробно в статье об этаже и лифте.
Кто платит, если течёт фасад или кровля
Если источник в общих элементах, ремонт обязано сделать сообщество: по каталонскому праву comunidad сохраняет общие элементы в состоянии, отвечающем требованиям прочности, пригодности для жилья и водонепроницаемости, а собственники несут необходимые работы (art. 553-44 CCCat). Платят все собственники пропорционально доле участия (art. 553-45).
Для покупателя это две новости. Хорошая: протечка через кровлю не ложится на него одного. Плохая: сроки решает собрание, а до ремонта сырость остаётся в квартире, и будущая derrama войдёт в его расходы. Поэтому до задатка выясняют, обсуждалась ли проблема и утверждён ли ремонт.
Что если сырость обнаружится после покупки
Каталонское право защищает покупателя от несоответствия товара договору, но с важной оговоркой. Продавец не отвечает за несоответствие, о котором покупатель знал или не мог разумно не знать при заключении договора, кроме случаев умышленного сокрытия, грубой небрежности или прямой гарантии (art. 621-26 CCCat).
Видимая на просмотре сырость поэтому превращается из аргумента против продавца в аргумент для торга до подписания. Если проблема всё же проявилась после покупки, продавцу сообщают о ней без неоправданной задержки (art. 621-29), а сроки для требований по каталонскому праву исчисляются с момента, когда покупатель узнал о несоответствии (art. 621-44). Применимость этих норм к конкретной сделке и квартире оценивает abogado. Как технический отчёт помогает найти скрытые дефекты, разобрано в статье о скрытых дефектах.
Когда покупка квартиры с сыростью не работает
Покупка не работает, если причину установить не удалось, а продавец не даёт времени на проверку: торговаться вслепую нельзя. Не подходит такая квартира и покупателю, которому нужно въехать сразу: ремонт гидроизоляции фасада или кровли зависит от собрания и может занять сезон.
Если причина локальная и понятная, например старая труба или ванная без вытяжки, сырость становится строкой бюджета и аргументом в переговорах. Оценку цены с учётом работ DNPI делает в рамках анализа стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Можно ли покупать квартиру с сыростью?
Можно, если понятна причина и есть реалистичная оценка работ. Если источник неизвестен или связан с общими элементами дома, решение откладывают до заключения специалиста.
Как отличить конденсат от протечки?
Конденсат появляется на холодных поверхностях, в углах наружных стен и за мебелью, и усиливается зимой при закрытых окнах. Протечка оставляет разводы с чёткой границей, часто на потолке или у труб, и не зависит от проветривания.
Кто платит за ремонт, если течёт общая крыша?
По art. 553-44 Código Civil de Catalunya общие элементы сохраняет сообщество, а платят все собственники по доле участия. До покупки стоит узнать, утверждён ли уже ремонт и какая derrama ожидается.
Можно ли потом предъявить продавцу сырость, которую было видно на просмотре?
Как правило, это сложно: по art. 621-26 CCCat продавец не отвечает за несоответствие, которое покупатель знал или не мог не заметить, кроме сокрытия, грубой небрежности или гарантии. Поэтому видимую сырость учитывают в цене до сделки.
Стоит ли смотреть квартиру после дождя?
Да, если есть возможность. Протечки через кровлю, террасу и фасад лучше видны после сильного дождя, а запах сырости сильнее в холодный пасмурный день.
