Ley de Costas и вилла у моря: что проверить до оферты

Перед оферту на виллу у моря проверяют три вещи: статус deslinde (линии, которую проводит государство), ширину servidumbre de protección на конкретном участке и отметки в реестре собственности. Servidumbre de protección — это законное ограничение на частной земле у берега: 100 метров от внутренней границы ribera del mar, где запрещены жилые постройки (ст. 23 и 25 Ley de Costas). Ошибка здесь стоит дорого: за непредусмотренные работы в зоне закон предусматривает штраф от 25% стоимости работ (50% в части зон) и обязанность вернуть всё в прежнее состояние. Нормы проверены на 13 октября 2026 года по консолидированному тексту BOE.

Какие зоны есть у берега и какой они ширины?

Источник цифр: ст. 23, 27, 30 и disposición transitoria tercera. Базовые ширины и участки в Sitges разобраны в статье про участки в Sitges и Sant Pere de Ribes. Здесь о том, как проверить конкретный дом.

Какие три документа проверяют до оферты?

1. Статус deslinde. Deslinde определяет, где кончается dominio público. Утверждённый deslinde даёт государству титул, и записи реестра ему не противопоставляются (ст. 13.1). Начатая процедура приостанавливает выдачу разрешений и концессий в зоне и в servidumbre de protección (ст. 12.5), срок решения 24 месяца (ст. 12.1). В Demarcación de Costas запрашивают сведения: утверждена ли линия на этом участке и не идёт ли пересмотр.

1. Ширина servidumbre на участке. Она зависит от класса земли на момент вступления закона, 29 июля 1988 года. Для suelo urbano ширина 20 м, для urbanizable no programado и no urbanizable 100 м, а для urbanizable programado смотрят на утверждённый plan parcial (disposición transitoria tercera, п. 1–3). Справку о классе земли и действующем плане выдаёт ayuntamiento, а привязку границ к линии делает arquitecto по топографии. Карта в объявлении этого не заменяет.

1. Nota simple с отметками. При начале deslinde регистратор ставит на фольо участка nota marginal (ст. 12.4), и она должна быть видна в выписке. Но сама nota simple, по словам регистраторов, «puramente informativa», а servidumbre действует по закону и может в реестре не значиться. Отсутствие отметки не доказывает, что участок вне зоны. Подробнее о документе: nota simple.

Что можно делать с домом в зоне servidumbre?

Для дома, построенного по лицензии до вступления закона в силу (29 июля 1988 года), действует disposición transitoria cuarta: допускаются ремонт, улучшение, консолидация и модернизация, если они не увеличивают объём, высоту и площадь. Работы должны улучшать энергоэффективность (на две буквы или до класса B), а декларацию подают до разрешения на них. При полном или частичном сносе новое здание обязано полностью соответствовать закону.

Это значит, что пристройка, новый этаж или бассейн, которых не было в документах, под ограничение попадают. Если после пересмотра deslinde участок или его часть входит в dominio público, владельцу полагается концессия на 75 лет без canon (ст. 13 bis). Если же в servidumbre попадает дом, ремонт возможен только в пределах той же нормы. Легализацию уже построенного разбирает статья про бассейн и пристройку без лицензии.

Чем грозит ошибка?

Постройка без разрешения в зоне servidumbre считается тяжёлой infracción (ст. 90.2.g). Штраф по ст. 97.1.c: 50% стоимости работ в dominio público, в servidumbre de tránsito и в зоне доступа к морю, 25% в остальной servidumbre de protección, минимум 300 €. Сверх штрафа infractor обязан вернуть всё в прежнее состояние и возместить ущерб, эта обязанность погашается давностью через 15 лет с момента, когда администрация её наложила (ст. 95.1).

Учебный пример, не прогноз: работы на 200 000 € в servidumbre de protección. Штраф 25% составляет 50 000 €, при работах в servidumbre de tránsito 50% дают 100 000 €. Это без стоимости сноса и без юридических расходов. Ответственны по ст. 93 заказчик, подрядчик и технический руководитель. Как это ложится на нового собственника, зависит от обстоятельств и вопрос к abogado.

Когда такая проверка не поможет

Она не заменяет отчёт arquitecto и заключение abogado по конкретной вилле. Она не нужна для участков заведомо далеко от берега, хотя zona de influencia действует от 500 м. И она не отвечает на вопрос о цене: то, сколько стоит вид на море при ограничении, определяет оценка, а не закон. Следующий шаг: добавить проверку servidumbre в чек-лист due diligence и обсудить участок на консультации. По районам: побережье Maresme и Garraf, Castelldefels и Gavà.