Ремонт и строительство
ICIO, tasa de licencia и plusvalía: сравнение пяти муниципалитетов
ICIO закон ограничивает 4%, и почти везде он равен потолку. Ставки tasa de licencia в пяти муниципалитетах расходятся в разы, а plusvalía почти везде 30%. Сверка по ordenanzas.
ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) это муниципальный налог на стоимость строительных работ, и ставка не может превышать 4% (art. 102 TRLRHL). В пяти муниципалитетах из этого сравнения четыре применяют ровно 4%, Кастельдефельс 3,8%. Заметно различается tasa de licencia, плата за выдачу лицензии: в учебном примере ниже она колеблется от 1 984 € до 22 000 € на одну и ту же стройку. Plusvalía municipal, налог продавца на прирост стоимости земли, везде 30% на срок до пяти лет владения. Сверка сделана по текстам ordenanzas, которые муниципалитеты публикуют на своих сайтах на 13.10.2026.
Чем отличаются три платежа?
ICIO платит тот, кто несёт расходы на стройку, независимо от того, собственник ли он земли (art. 101). База это стоимость материального исполнения, без IVA, пошлин, гонораров проектировщиков и прибыли подрядчика (art. 102). Налог возникает с началом работ, даже если лицензии ещё нет. Сначала платят по бюджету, после завершения пересчитывают по фактической стоимости.
Tasa de licencia это плата за услугу ayuntamiento по рассмотрению лицензии. Её формулу каждый муниципалитет задаёт сам: процент от бюджета, ставка за м² или фиксированная сумма.
Plusvalía платит продавец земли. Ставка до 30% (art. 108.1), база это кадастровая стоимость земли с коэффициентом за годы владения. Как считать, разобрано в статье про два метода plusvalía.
Какие ставки в пяти муниципалитетах?
| Муниципалитет | ICIO | Tasa de licencia, новое строительство | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Барселона | 4% | 4,96 €/м², минимум 385 € (OF 3.3) | 30% (OF 1.3) |
| Ситжес | 4% | 2,20% базы, минимум 524,65 € | 30% до 5 лет, 25% на 6–10 лет, 15% на 11–20 лет |
| Кастельдефельс | 3,8% | 2,04% бюджета | 30% |
| Алелья | 4% | 1% стоимости работ | 30% |
| Сант-Кугат | 4% | 7,25 €/м², минимум 574,36 € | 30% |
Версии: ICIO Барселоны опубликован в BOPB 02.02.2026, tasa и plusvalía Барселоны в редакции BOPB 23.12.2024, которую публикует Ajuntament; Ситжес по сборнику «Ordenances fiscals aplicables al 2026»; Кастельдефельс текст в силе с 01.01.2026; Алелья по текстам, размещённым на сайте города (редакции 2021 и 2024 годов), и подтверждения, что на 2026 год они не менялись, я не нашёл; Сант-Кугат ICIO в редакции, окончательно утверждённой 09.09.2026 и действующей с 15.09.2026, tasa в редакции, действующей с 19.04.2024. Бонификации и вычеты (в Барселоне до 95% на городскую регенерацию, в Сант-Кугате вычет tasa из ICIO только при бюджете до 5 000 €) в таблицу не включены.
Plusvalía зависит ещё и от коэффициентов за годы владения. Максимумы задаёт закон. Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (в силе с 8 октября, Конгрессом на 13.10.2026 не конвалидирован) с 1 декабря 2026 года меняет эти максимумы; при отказе Конгресса изменения отпадут (BOE-A-2026-20823). В таблице коэффициентов нет, перед сделкой их проверяют в актуальной ordenanza.
Сколько это даёт на одном проекте?
Учебный пример, не прогноз. Новый дом: бюджет материального исполнения 1 М€, площадь 400 м². База tasa принята равной бюджету, бонификации не применяются.
| Муниципалитет | ICIO | Tasa de licencia | Итого |
|---|---|---|---|
| Барселона | 40 000 € | 1 984 € | 41 984 € |
| Ситжес | 40 000 € | 22 000 € | 62 000 € |
| Кастельдефельс | 38 000 € | 20 400 € | 58 400 € |
| Алелья | 40 000 € | 10 000 € | 50 000 € |
| Сант-Кугат | 40 000 € | 2 900 € | 42 900 € |
Разница между Барселоной и Ситжесом 20 016 € на одной стройке. Она возникает почти целиком из tasa. Для Ситжеса действует и другая ставка на реформы и расширения (1,5%) и на бассейны (0,95%), поэтому тип работ меняет картину. База tasa в Ситжесе считается по модулям ordenanza или по бюджету, если он выше.
Что проверить в ordenanza до покупки участка?
- Тип работ: новое строительство, реформа, демонтаж, бассейн считаются по разным ставкам.
- Как определена база tasa: бюджет, модули, площадь или кадастровая стоимость.
- Есть ли бонификации и вычеты, и какое решение нужно получить до начала работ.
- Какие затраты исключены из базы ICIO. В Барселоне это в том числе работы по археологическим остаткам; о риске срока см. статью про археологию на стройке.
- Сколько лет владения проекта: порог для Ситжеса на plusvalía пять лет.
- Срок выдачи лицензии, от него зависит содержание участка (средние сроки лицензий).
Когда это сравнение не работает?
Оно не подходит для проекта на другом типе работ или в другом муниципалитете: у каждого свои ordenanzas, а они меняются каждый год. Не заменяет оно и расчёт налогов самого проекта (IVA, ITP, налог на прибыль), которые описаны в статье про налоговую лестницу по цене объекта. И не годится как обещание итоговой стоимости: бюджет, площадь и бонификации в реальном проекте другие.
Как строится смета проекта и где в ней муниципальные платежи, показано на странице девелоперских проектов. Порядок получения лицензии описан в статье как получить лицензию на строительство в Каталонии.
Вопросы и ответы
Кто платит ICIO, собственник земли или подрядчик?
Тот, кто несёт стоимость работ (art. 101 TRLRHL). Если стройку заказывает компания проекта, платит она. Подрядчик может быть замещающим плательщиком, но вправе взыскать платёж с заказчика.
Почему tasa de licencia в Ситжесе больше, чем в Барселоне?
Ситжес считает её процентом от стоимости работ, Барселона ставкой за м². При дорогом строительстве на небольшой площади процент даёт большую сумму.
Меняются ли эти ставки каждый год?
Ayuntamiento вправе пересматривать их ежегодно в пределах закона. Перед сделкой смотрят версию ordenanza на дату начала работ или продажи.
Вернут ли часть ICIO, если стройка обошлась дешевле бюджета?
После завершения работ ayuntamiento проверяет фактическую стоимость и выставляет окончательный расчёт: требует доплату или возвращает разницу (art. 103 TRLRHL). Поэтому акты и счета по стройке хранят до этой проверки.
