Libro del Edificio: что покупатель узнаёт из досье дома

Libro del Edificio — это досье здания: проект с изменениями, акт приёмки, список участников строительства и инструкции по эксплуатации и обслуживанию, которые застройщик передаёт пользователям (art. 7 LOE). Собственники обязаны его хранить и передавать дальше (art. 16). Для покупателя он вместе с отчётом ITE показывает, в каком состоянии дом и какие расходы его ждут.

Что такое Libro del Edificio и что в нём есть

По LOE в Libro del Edificio входит документация готовой стройки: проект с утверждёнными изменениями, акт приёмки, перечень участников строительства и инструкции по использованию и обслуживанию здания и его инженерных систем. Generalitat описывает llibre de l'edifici как техническое исследование характеристик здания с инструкциями по использованию и обслуживанию, которые продлевают срок службы и предотвращают износ, а также с перечнем мер по энергоэффективности (Generalitat).

Это не архив чертежей, а рабочий документ: из чего построен дом, какие узлы требуют регулярного обслуживания и что нужно сделать, чтобы здание не изнашивалось быстрее.

Какие документы о доме запросить и у кого

У нового дома Libro del Edificio передаёт застройщик, у старого его может не быть, и тогда главную информацию дают ITE и протоколы сообщества.

Обязанность собственников хранить и передавать документацию дома, гарантии и страховки записана в art. 16 LOE. Поэтому отсутствие досье у нового дома само по себе вопрос к продавцу и администратору.

Как Libro del Edificio связан с ITE

Для старого дома ключевой документ о состоянии здания — ITE. В Каталонии жилые здания проходят её до 45 лет, а результат оформляется сертификатом пригодности (certificat d'aptitud) со сроком, который зависит от найденных дефектов (Generalitat, ITE).

Для покупателя таблица читается просто. Сертификат на 10 лет без дефектов говорит о доме без известных проблем, а временный на 6 или 3 года о дефектах, которые сообществу предстоит устранить за счёт собственников. Год постройки для ITE, по разъяснению Generalitat, определяют по данным Catastro. Подробно о самой процедуре в статье об ITE.

Почему подготовка досье часто предвещает ремонт

Подготовка llibre de l'edifici для старого дома часто идёт вместе с планом реабилитации. Generalitat субсидировала из фондов Next Generation EU подготовку llibre или проекта реабилитации для домов, построенных до 2000 года, если собственники заявляли намерение делать работы и у дома была ITE, с общим бюджетом 43 М€ на несколько лет. Какие программы помощи доступны сейчас, разобрано в статье о субсидиях Next Generation.

Для покупателя это сигнал: если сообщество заказало диагностику, в ближайшие годы вероятны решения о кровле, фасаде или инженерии. Значит, нужно узнать, обсуждались ли уже суммы и сроки, а не только намерение.

Что спросить у администратора до задатка

Вопросы о доме задают письменно, потому что продавец знает квартиру лучше, чем здание.

1. Есть ли Libro del Edificio или llibre de l'edifici существующего дома, и можно ли получить копию или резюме.
2. Когда проводилась ITE, какой сертификат выдан и до какого числа он действует.
3. Какие дефекты указаны в отчёте и выполнены ли назначенные работы.
4. Обсуждались ли на собраниях реабилитация, кровля, фасад, лифт и как они будут финансироваться.
5. Есть ли резервный фонд и утверждённые derramas.

Как читать протоколы собраний и долговую справку сообщества, разобрано в статье о comunidad.

Когда Libro del Edificio не работает как проверка

Досье не работает как гарантия состояния: это инструкция и история, а не свежий осмотр. Дом с полным Libro del Edificio, но без обслуживания по нему, может быть в худшем состоянии, чем старый дом без досье с хорошей ITE.

Не заменяет он и технического осмотра конкретной квартиры: влажность, проводка и перепланировки внутри квартиры в досье дома не видны. При покупке новостройки к досье добавляется проверка гарантий застройщика, об этом статья о новостройке от застройщика. Оценку квартиры с учётом предстоящих работ в доме DNPI делает в рамках анализа стоимости.