Инвестиционный подход
Готовая новостройка от застройщика: документы, налоги и приёмка
У готовой новостройки нет истории продаж, зато есть обязательные документы, сроки ответственности по LOE и IVA вместо ITP. Что запросить у застройщика и как провести приёмку.
Новостройка от застройщика — это квартира, которую покупатель получает при первой передаче от promotor после завершения строительства. С налогами здесь иначе, чем на вторичном рынке: такая покупка облагается IVA 10%, а не ITP (Agencia Tributaria), и в Каталонии к нему добавляется AJD. После передачи застройщик и участники стройки отвечают за дефекты по срокам LOE: один, три и десять лет.
Чем покупка готовой новостройки отличается от покупки на этапе стройки
Готовую квартиру можно осмотреть, проверить документы на дом и въехать вскоре после сделки. Главные вопросы: соответствие обещанной спецификации, качество работ и цена.
При покупке sobre plano покупатель платит частями до сдачи, и главный риск в сохранности авансов. Закон требует от застройщика гарантировать их возврат с законными процентами через seguro de caución или банковский aval, с индивидуальным документом на каждого покупателя (DA 1 LOE). Этот сценарий разобран отдельно в статьях о покупке на этапе строительства и о гарантии авансов. Здесь речь о доме, который уже построен.
Какие документы запросить у застройщика
До подписи покупатель запрашивает документы, которые подтверждают, что дом законно построен, пригоден для жизни и застрахован. Порядок такой:
- Лицензия или разрешение на первое заселение и cédula de habitabilidad. Для новых квартир в Каталонии cédula действует 25 лет (Decret 141/2012, art. 9). Без неё нельзя законно передать квартиру и подключить услуги.
- Страховка decenal. Для зданий, где основное назначение жильё, страховка на десять лет от структурных дефектов обязательна, сумма покрытия не меньше 100% стоимости строительных работ (art. 19 и DA 2 LOE). Полис называют по имени страховщика и номеру.
- Libro del Edificio. Проект с утверждёнными изменениями, акт приёмки здания, список участников стройки и инструкции по эксплуатации передаются конечным пользователям (art. 7 LOE).
- Nota simple. Квартира должна быть зарегистрирована как отдельный объект, и видно, нет ли на ней ипотеки застройщика, которую погасят или разделят до продажи.
- Memoria de calidades и план. Спецификация, по которой квартиру сравнивают при приёмке. Размытые формулировки вроде «материалы высокого качества» уточняют письменно.
Сколько составят налоги: IVA и AJD вместо ITP
Первая продажа нового жилья застройщиком облагается IVA по ставке 10%, для жилья с защитой особого режима 4%. Продажа подержанного жилья частным лицом или компанией идёт под ITP. В Каталонии при первой передаче с IVA добавляется AJD 1,5% (ATC, guia ITP).
Учебный пример, не прогноз. Квартира за 500 000 € без парковки.
| Сценарий | Налог на покупку | Сумма налога |
|---|---|---|
| Новостройка от застройщика | IVA 10% и AJD 1,5% | 50 000 € + 7 500 € = 57 500 € |
| Вторичное жильё у частного лица | ITP 10% на часть цены до 600 000 € | 50 000 € |
При одинаковой цене новостройка обходится дороже на 7 500 € налога. Разница меняет и бюджет, и сравнение со вторичкой, подробнее в статье IVA или ITP.
Как провести приёмку квартиры
Приёмку проводят до подписания у нотариуса, вместе с техническим специалистом. Составляют список недостатков с фото и договариваются с застройщиком письменно о сроках устранения. Сколы, неработающие розетки и плохо закрывающиеся окна проще решить до передачи ключей, чем через гарантию.
Сроки ответственности считаются с даты приёмки здания без оговорок (art. 17 LOE):
| Срок | За что отвечают | Кто отвечает |
|---|---|---|
| 10 лет | Фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены, если угрожают прочности и устойчивости | Участники стройки, застройщик солидарно |
| 3 года | Элементы и инженерные системы, из-за которых нарушены требования пригодности для жизни | Участники стройки, застройщик солидарно |
| 1 год | Отделка и финишные элементы | Строитель |
Иск по этим дефектам нужно подать в течение двух лет с момента, когда проявился ущерб (art. 18 LOE). Поэтому дефекты фиксируют письменно сразу, а порядок претензии уточняют у abogado.
Как проверить цену новостройки
У новой квартиры нет истории продаж, поэтому её сравнивают с двумя группами: другими новостройками района, включая недавно проданные, и сделками со вторичным жильём в хорошем состоянии рядом. Разница показывает, сколько рынок доплачивает за «новое».
Полезно смотреть, как менялся прайс застройщика по фазам продаж, какие квартиры остались непроданными и что доплачивается отдельно: парковка, кладовая, улучшения отделки. С застройщиком реже торгуются о базовой цене и чаще о парковке, отделке или графике оплаты.
Когда покупка новостройки не подходит
Новостройка не подходит покупателю, которому нужна быстрая сделка без собственного контроля качества: приёмка и переписка о дефектах занимают время. Не подходит она и тому, кто сравнивает только цену метра: IVA с AJD и доплаты за паркинг меняют итог.
Если застройщик не может показать cédula, полис decenal или регистрацию квартиры как отдельного объекта, разумно остановиться до задатка. Независимый взгляд на цену новостройки по сделкам рядом DNPI даёт в рамках оценки стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Какой налог платит покупатель новостройки в Каталонии?
IVA 10% при первой продаже жилья застройщиком и AJD 1,5% по гиду ATC. На вторичном рынке вместо них платится ITP по шкале от 10%.
Сколько лет застройщик отвечает за дефекты?
По art. 17 LOE десять лет за структурные дефекты, три года за дефекты, нарушающие пригодность для жизни, и год за отделку, причём последний отвечает строитель. Сроки считаются с даты приёмки здания.
Что такое страховка decenal и обязательна ли она?
Это страховка от структурных дефектов на десять лет. Для зданий, основное назначение которых жильё, она обязательна, покрытие не меньше 100% стоимости строительных работ.
Что такое Libro del Edificio и зачем он покупателю?
Это пакет документов о построенном здании: проект с изменениями, акт приёмки, участники стройки, инструкции по эксплуатации. По art. 7 LOE его передают конечным пользователям, он нужен для обслуживания дома и претензий.
Можно ли торговаться с застройщиком?
Иногда да, но обычно не о базовой цене, а о парковке, кладовой, отделке или условиях оплаты. Чаще это удаётся ближе к концу продаж или по квартирам, которые долго не уходят.
