Comprar en Barcelona desde el extranjero: importes, fechas y divisa

El presupuesto de una compra desde el extranjero es un calendario en el que cada importe tiene fecha, divisa y origen, no una cifra «precio más impuestos». La partida principal además del precio es el impuesto: en la segunda mano de Cataluña, ITP del 10% para la parte del precio hasta 600.000 € (ATC). La hipoteca rara vez cubre más del 80% de la tasación: según el Banco de España, los bancos normalmente no dan más que esa proporción (Banco de España), y para un no residente la proporción a veces es menor.

De qué se compone el presupuesto básico

El esquema básico es el mismo para un residente y para un no residente. Incluye:

• el precio del piso tras la valoración y la negociación, no el precio del anuncio;
• el impuesto de la compra: ITP en la segunda mano, IVA del 10% y AJD en la obra nueva del promotor;
• notario, registro, gestoría;
• los gastos de la hipoteca, si la hay, incluida la tasación;
• una reserva para reforma, mobiliario e imprevistos.

El tipo elevado del ITP, del 20%, afecta al comprador con la condición de gran tenedor y a la compra de un edificio residencial entero; hay tipos reducidos para algunas categorías. Si son aplicables lo decide un asesor fiscal. Cómo determinar una cantidad cómoda antes de la búsqueda se explica en el artículo sobre el presupuesto cómodo.

Qué se añade cuando el comprador vive en el extranjero

El no residente paga la distancia con dinero y con tiempo. Conviene sacar estas líneas aparte en el presupuesto.

Tipo de cambio y transferencia. Si los ahorros no están en euros, entre el acuerdo sobre el precio y el día ante el notario el tipo de cambio puede moverse durante semanas en cualquier sentido. Con el banco se aclaran de antemano la comisión, el tipo aplicado, los límites de una transferencia y el plazo de abono. Cómo organizar la propia transferencia y valorar el riesgo de cambio se describe en el artículo sobre las transferencias internacionales.

Origen de los fondos. El banco español y el notario suelen pedir que se muestre de dónde viene el dinero: extractos, contrato de venta de otro bien, documentos de una herencia o de los ingresos. Se reúnen antes de la transferencia. No se puede pagar en efectivo 1.000 € o más si una de las partes actúa como empresario o profesional (Agencia Tributaria).

NIE, cuenta, poder y traducciones de documentos. Sin NIE no se puede formalizar la operación, y una cuenta española simplifica los pagos. Si el comprador no acudirá a la firma, hace falta un poder notarial, y para los documentos extranjeros, traducciones juradas y apostilla.

Cómo es la hipoteca de un no residente

Al no residente le hace falta más dinero propio y el plazo de aprobación es más largo. El Banco de España escribe que los bancos en general consideran admisible una carga de deuda no superior al 30–35% de los ingresos y comprueban las deudas del prestatario a través de la CIRBE. Los documentos de otro país y los ingresos en otra divisa alargan la comprobación, por eso el plazo de la condición de financiación en las arras se fija con margen. Las particularidades del préstamo para un no residente se explican en el artículo sobre la hipoteca para no residentes.

Cómo repartir el dinero por fechas: cálculo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de segunda mano por 500.000 €, comprador no residente, préstamo supuesto del 60% del precio, ahorros en otra divisa. Los importes de notario, registro y gestoría son supuestos y se concretan con el presupuesto.

El dinero propio necesario sin reforma es 5.000 + 45.000 + 150.000 + 50.000 + 8.000 = 258.000 €. Si durante la operación el cambio se mueve un 5% en contra del comprador, en la divisa de los ahorros harán falta unos 12.900 € más. Su propio escenario se prueba cómodamente en la calculadora.

Cuándo planificar «con una sola cifra» no sirve

El enfoque «precio más un porcentaje» no funciona para un no residente con dinero en otra divisa, con la venta de otro activo para comprar o con una hipoteca cuya aprobación depende de ingresos extranjeros. En cada uno de esos casos, el fallo de una fecha desplaza toda la operación, por eso junto a cada importe se pone una fuente de reserva.

Tampoco sirve para quien firma las arras antes de comprobar el piso para «llegar a tiempo»: perder la señal por no tener listo el dinero sale más caro que cualquier tipo de cambio. Si hace falta un plan de compra con fechas y comprobaciones, se puede hablar con DNPI a través de los contactos.