Reforma y construcción
Unit mix: cuántas viviendas construir y de qué tipo
La combinación de viviendas debe responder a la demanda, la normativa, la eficiencia de las plantas y el precio de cada tipología; maximizar el número no siempre mejora el resultado.
La combinación de viviendas se define según la demanda, las restricciones urbanísticas, la eficiencia de las plantas y el precio de cada tipología. Maximizar el número de unidades no siempre produce el mejor resultado.
La decisión de diseño como hipótesis comprobable
El proyecto arquitectónico debe estudiarse junto con el mercado y el coste. Tiene que caber en la edificabilidad permitida, responder a un comprador concreto y poder construirse dentro del presupuesto. Una planta atractiva sin revisión estructural, técnica y comercial sigue siendo un boceto.
Compare cada versión con el encargo: superficie vendible, zonas comunes, comunicaciones verticales, aparcamiento, accesibilidad, eficiencia energética y explotación. Contraste el impacto económico con la estructura del presupuesto completo. Un cambio se acepta cuando el equipo documenta su coste y beneficio, no porque el nuevo plano parezca más convincente.
Escenarios vinculados a decisiones
El escenario base debe usar evidencia sobre el comprador objetivo, la profundidad de la demanda y la eficiencia de plantas y zonas comunes. El escenario adverso cambia un impulsor concreto —volumen, coste, plazo o acceso al capital— en vez de reducir toda la rentabilidad con un porcentaje arbitrario. Las restricciones de densidad, accesibilidad y aparcamiento deben activar un nuevo cálculo.
Si se retrasa el calendario, incluya financiación, gestión de la obra y posibles cambios en las ventas. Si disminuye la superficie, recalcule ingresos, tipologías, zonas comunes y parte de los costes. Así se mantiene la relación entre causa y efecto.
Condición para continuar
Defina el siguiente paso difícil de revertir —firma, documentación de ejecución, pedido de equipos o entrega— y la prueba necesaria antes de darlo. Si falta, utilice una alternativa prevista: producto, precio, contrato, reserva o calendario. La revisión relacionada de DNPI orienta la comprobación, pero no sustituye la documentación de la parcela.
Ejemplo sin cifras inventadas
Un primer expediente parece completo, pero no demuestra la eficiencia de las plantas y zonas comunes. El segundo tiene menos presentación, pero documentos primarios sobre comprador y demanda; además, permite seguir el efecto de la densidad, la accesibilidad y el aparcamiento hasta el presupuesto y el plazo. El segundo entra en el modelo base; el primero queda pendiente de prueba.
Alerta: si todo el beneficio depende de un tipo muy estrecho de comprador, el producto está demasiado concentrado. Esto exige parar antes del siguiente compromiso, obtener una conclusión específica y actualizar el modelo, no supone automáticamente abandonar el proyecto. Retenciones, garantías o derechos de salida deben pactarse contractualmente, no imponerse unilateralmente.
Encargo para la siguiente versión
El arquitecto registra la opción elegida, las rechazadas y su efecto sobre superficies y costes. El técnico de costes y el equipo comercial trabajan con la misma versión de planos. Cuando cambie la hipótesis de comprador o una condición normativa, actualice el encargo antes de emitir la siguiente documentación; no reescriba la economía retrospectivamente.
