Ремонт и строительство
Passivhaus-вилла: что известно о премии к цене и как её проверять
Премию к цене именно за Passivhaus в Испании никто не измерил. Есть оценки для класса сертификата: до 9,7% у Банка Испании и 1,3% за букву у Tinsa. Показываю, как проверить заявление.
Публичной цифры премии к цене за Passivhaus-виллу в Каталонии нет. Ближайшие измерения относятся не к стандарту, а к букве энергосертификата: Банк Испании нашёл разницу до 9,7% между самыми эффективными и самыми неэффективными жилыми объектами, причём для отдельно стоящих домов эффект сильнее (Banco de España, Occasional Paper 2508). Tinsa сообщает о 1,3% за одну букву (Tinsa, январь 2025). Passivhaus — это добровольный стандарт строительства Passivhaus Institut, а не юридическая категория: в текстах RD 390/2021 и RD 314/2006 такого термина нет.
Чем Passivhaus отличается от сертификата энергоэффективности?
Это два разных документа с разной силой.
| Passivhaus | Сертификат по RD 390/2021 | |
|---|---|---|
| Кто задаёт правила | Passivhaus Institut, частный стандарт | Государство, обязательная процедура |
| Что оценивает | Пять принципов: изоляция, окна, вентиляция с рекуперацией, отсутствие мостиков холода, герметичность (PHI) | Расчётную энергоэффективность здания, выраженную в букве |
| Нужен ли для продажи | Нет, сертификация добровольна | Да, копию зарегистрированного сертификата прикладывают к договору продажи существующего здания (art. 17.2) |
| Где смотреть | Сертификат на здание и база зданий PHI | Реестр сообщества, в Каталонии ICAEN |
| Срок действия | Условия задаёт сертификатор | До 10 лет, для класса G до 5 лет (art. 13.1) |
Одно не заменяет другое. Дом с табличкой Passivhaus в рекламе без сертификата на этот дом остаётся домом с обещанием. Подробнее про обязательный документ: энергетический сертификат.
Что известно о премии к цене?
Только общие оценки по классам. Passivhaus как отдельный признак я в открытых исследованиях не нашёл.
| Источник | Что измерили | Результат |
|---|---|---|
| Банк Испании, май 2025 | Больше 1 млн проданных жилых объектов, 2015–2022, гедоническая регрессия | До 9,7% к цене самых эффективных против самых неэффективных |
| Tinsa, январь 2025 | Рост класса на одну букву | 1,3% к стоимости |
| Passivhaus-виллы Каталонии | Сделки с ценами и сроками | Открытых сведений нет |
Про отдельные проекты публично известно мало. В отраслевой прессе 2022 года описан проект из 28 вилл в Vallpineda (Sitges) по стандарту passivhaus с ожидаемым объёмом продаж около 60 М€ (Brains RE News, 20.07.2022), то есть в среднем около 2,1 М€ на дом по плану. Цен завершённых сделок и премии за стандарт в этих материалах нет.
Как проверить заявление Passivhaus при покупке?
- Сертификат на конкретный дом. Кто выдал, когда, относится ли он к построенному объекту, а не к типовому проекту.
- Энергосертификат в реестре. Без регистрации он не имеет юридической силы (art. 6.6 RD 390/2021), в Каталонии это реестр ICAEN. Проверьте, к чему он относится: проект или готовый дом (art. 17.1), и не построен ли он на «репрезентативном» соседнем здании (art. 6.3 допускает это для односемейных домов).
- Протокол теста герметичности и паспорт вентиляции. Герметичность и рекуперация названы в числе принципов стандарта.
- Техник. По RD 659/2025 в силе с 23.07.2026 правила допуска техников-сертификаторов изменились, и появился реестр. Спросите, зарегистрирован ли автор сертификата.
- Счета за энергию. Для занятого дома двенадцать месяцев фактического потребления говорят больше расчёта.
Какую премию нужно получить, чтобы стандарт окупился?
Учебный пример, не прогноз. Допущения: вилла продаётся за 2 М€, работы по смете 1 М€, расходы на продажу 4% от цены. Доплата за спецификацию Passivhaus взята произвольно, публичной цифры нет. Нужная премия равна доплате, делённой на 2 000 000 × 0,96.
| Доплата к работам | Сумма, € | Премия к цене, чтобы покрыть доплату |
|---|---|---|
| 5% | 50 000 | 2,6% |
| 10% | 100 000 | 5,2% |
Для сравнения: 1,3% от 2 М€ это 26 000 €, а 9,7% это 194 000 €. При доплате 5% оценка Tinsa её не покрывает, оценка Банка Испании покрывает с запасом. Но обе оценки описывают рынок целиком, а не вашу виллу, поэтому премию подтверждают аналогами, а не средними. Для квартир это разобрано в статье про энергосертификат и цену, для виллы аналоги подбирает оценщик.
Когда этот расчёт не работает?
Для старой виллы: Passivhaus рассчитан прежде всего на новое строительство, а для реконструкций у PHI отдельный стандарт EnerPHit. Не работает и там, где покупатель платит за локацию, а не за дом: премия к цене в Sitges или Pedralbes определяется местом, и выделить из неё долю стандарта сегодня нечем. И тому, кто ждёт готовой цифры для инвестиционной модели: честнее заложить сценарии 0%, 1,3% и 9,7% и смотреть, какой из них проект выдерживает.
Сценарии удобно собрать в калькуляторе инвестора, а подход DNPI к проектам с домами описан на странице жилой недвижимости.
Вопросы и ответы
Дороже ли Passivhaus-вилла такой же виллы без стандарта?
Измеренной цифры для Passivhaus нет. Есть оценки по буквам сертификата: до 9,7% у Банка Испании и 1,3% за букву у Tinsa, и обе описывают рынок в среднем. Для конкретной виллы премию подтверждают сравнимыми продажами.
Что в Испании означает слово Passivhaus юридически?
Ничего: это частный стандарт Passivhaus Institut. Юридическое значение имеет энергосертификат по RD 390/2021, который должен быть зарегистрирован в реестре сообщества.
Как отличить настоящий Passivhaus от рекламы?
Запросить сертификат Passivhaus на конкретный дом, протокол теста герметичности, паспорт вентиляции и зарегистрированный энергосертификат. Если хотя бы одного документа нет, заявление остаётся заявлением.
Сколько стоит Passivhaus-спецификация?
Публичной цифры для Каталонии я не нашёл. В примере выше доплата 5% и 10% к работам взята как допущение, реальную цифру даёт смета архитектора и подрядчика.
Подходит ли Passivhaus для реконструкции старой виллы?
Для реконструкций у PHI есть отдельный стандарт EnerPHit. Какие его требования достижимы в конкретном здании, определяет архитектор.
