Когда квартиру покупать не стоит: три вопроса до задатка

Квартиру не стоит покупать, если на один из трёх вопросов нет хорошего ответа: подходит ли она под заранее записанный запрос, подтверждают ли цену закрытые сделки и можно ли закрыть найденные риски до arras. Третий вопрос самый дорогой: в Каталонии деньги по arras по умолчанию становятся частью цены заключённого договора (art. 621-8 CCCat), а квартира отвечает по долгам сообщества за текущий год и четыре предыдущих (art. 553-5 CCCat).

Решение «не покупать» — это не провал поиска, а нормальный результат проверки. Чем раньше оно принято, тем дешевле оно стоит.

Почему критерии отказа записывают до поиска

Критерии, записанные до поиска, защищают от двух вещей: от влюблённости в конкретную квартиру и от чужой заинтересованности в сделке. У агентства продавца вознаграждение прописано в nota de encargo с владельцем (art. 55 Llei 18/2007), и сорванная сделка для него потерянный доход. Это не злой умысел, а устройство роли.

Поэтому запрос фиксируют письменно: обязательные условия, красные линии и то, чем покупатель готов поступиться. Квартира без лифта на четвёртом этаже не проходит, если лифт записан как обязательный, даже если всё остальное в ней прекрасно.

Какие три вопроса задают каждой квартире

1. Подходит ли она под запрос. Сверка с красными линиями и с тем, что видно на месте: шум вентиляции ресторана во дворе, свет, путь до школы.
2. Оправдана ли цена. Сравнение с похожими квартирами, которые действительно продались рядом, с поправками на этаж, состояние и взносы. Признаки переоценки собраны в статье о переоценённой квартире, а разница между ценой объявления и сделки разобрана в материале о разрыве цен.
3. Закрываются ли риски до arras. Документы, состояние дома и квартиры, долги и решения сообщества. Юридическую часть смотрит abogado, техническую специалист.

Чем «нет» отличается от «да, но»

Большинство проблем решаемы торгом, условием в договоре или дополнительным документом. «Нет» звучит, когда проблему нельзя закрыть ни одним из этих способов.

Отказ давать документы до оплаты отдельный сигнал: в Каталонии до любой суммы в счёт цены покупателю положена письменная информация, а при сумме больше 1% цены расширенный пакет (art. 60 Llei 18/2007).

Как найти предел цены: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Квартира выставлена за 450 000 €. Сделки рядом дают 410 000 € за квартиру в хорошем состоянии.

Разрыв 58 000 € при отказе продавца его обсуждать означает «нет». Если продавец готов закрыть сбор сообщества за свой счёт и обсуждать цену, это «да, но», и следующий шаг письменное предложение. Обратите внимание: «нравится» в этой таблице не участвует. Оно важно, но решает только между квартирами, которые прошли все три вопроса.

Как оформить решение

Вывод по каждой финальной квартире фиксируют письменно, в одном документе:

1. соответствие запросу и красным линиям;
2. цена относительно сделок и предел цены;
3. статус документов и что ещё не получено;
4. список рисков, у каждого способ закрытия и стоимость;
5. рекомендация: продолжать, торговаться или остановиться.

Решение остаётся за покупателем. Если он покупает вопреки рекомендации, в документе должно быть видно, какие риски он берёт на себя. Для инвестора такой документ превращается в инвестиционную записку: DNPI Capital готовит её в рамках анализа инвестиции.

Когда этот подход не работает

Подход слабее там, где проверить объект до обязательства нельзя: торги, часть продаж банков, покупка на этапе строительства. Там риски не закрываются, а оцениваются, и предел цены должен включать запас на неизвестное. Не работает он и при горячем спросе, когда продавец не ждёт проверок: тогда честный выбор между осознанным риском и отказом. Цена выхода на каждом этапе сделки разобрана в статье о том, когда разумно отказаться от покупки.