ДОРОЖНАЯ КАРТА · ДОХОДНЫЙ АКТИВ
Доходный объект с арендатором
Покупается не объявленная ставка аренды, а устойчивый денежный поток, подтверждённый договором, платежами, допустимой деятельностью и расходами собственника.
Для кого подходит
Подходит инвестору, которому важен текущий доход и который готов оценивать кредитное качество арендатора и условия договора наравне с самим помещением.
Когда отказаться
Откажитесь, если поток существует только на бумаге, деятельность не подтверждена, гарантии слабы или вакантность делает экономику неприемлемой.
Логика создания стоимости
Стоимость поддерживают чистый поток, надёжность арендатора, длина и качество договора, а также возможность повторной сдачи помещения.
Входные параметры
- Чистый доход после всех расходов
- Срок и условия договора аренды
- Платёжная история и гарантии арендатора
- Сценарий вакантности и затраты на адаптацию
Документы на контрольных этапах
| Тема договора | Что сверить | Вопрос для решения |
|---|---|---|
| Срок и выход | Договор и приложения | Когда и на каких условиях поток может прекратиться |
| Обеспечение | Документы депозита, гарантий и их срока | Кто и как покрывает неисполнение |
| Индексация и льготы | Формула пересмотра, каникулы, скидки | Какая сумма реально причитается в каждом месяце |
| Расходы и CAPEX | Обязанности сторон, счета и техническая проверка | Что остаётся собственнику |
| Платежи | Rent roll против выписки за один период | Есть ли задолженность, разовые суммы или несоответствие |
Режим коммерческой аренды и применимость договорных условий проверяются по LAU, статья 4 и раздел III, а также конкретному договору. Не переносите на помещение правила постоянного проживания.
Учебный переход от аренды к денежному потоку
За условные 12 месяцев: договорная аренда 60 000 € − потери от вакантности 6 000 € − операционные расходы собственника 9 000 € = NOI 45 000 €. Затем обслуживание долга 12 000 € и капитальные работы 8 000 € дают денежный поток 25 000 € до налога на прибыль. Это допущения, не объект или доходность DNPI. NOI здесь исключает долг, CAPEX и налог на прибыль; методику другого отчёта нужно сверить отдельно. Депозит арендатора не считается заработанной арендой.
Дополнительный месяц простоя уменьшает условный доход ещё на 5 000 € до затрат на поиск и адаптацию. Проверка арендатора и полный бюджет дополняют модель.
Общий девятиэтапный процесс
Цель и рамка капитала
- Решение
- Решение: определить целевой денежный поток, резерв и допустимая вакансия.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «целевой денежный поток, резерв и допустимая вакансия».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «целевой денежный поток, резерв и допустимая вакансия».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за целевой денежный поток, резерв и допустимая вакансия.
Инвестиционная гипотеза
- Решение
- Решение: определить устойчивый чистый доход из подтверждённого договора аренды.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «устойчивый чистый доход из подтверждённого договора аренды».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «устойчивый чистый доход из подтверждённого договора аренды».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за устойчивый чистый доход из подтверждённого договора аренды.
Поиск и первичный фильтр
- Решение
- Решение: определить локация, допустимая деятельность и спрос арендаторов.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «локация, допустимая деятельность и спрос арендаторов».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «локация, допустимая деятельность и спрос арендаторов».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за локация, допустимая деятельность и спрос арендаторов.
Предварительная экономика
- Решение
- Решение: определить чистый поток после расходов собственника и простоев.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «чистый поток после расходов собственника и простоев».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «чистый поток после расходов собственника и простоев».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за чистый поток после расходов собственника и простоев.
Юридическая и техническая проверка
- Решение
- Решение: определить титул, лицензия, договор, платежи и состояние помещения.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «титул, лицензия, договор, платежи и состояние помещения».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «титул, лицензия, договор, платежи и состояние помещения».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за титул, лицензия, договор, платежи и состояние помещения.
Структура и приобретение
- Решение
- Решение: определить условия покупки, гарантии арендатора и распределение рисков.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «условия покупки, гарантии арендатора и распределение рисков».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «условия покупки, гарантии арендатора и распределение рисков».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за условия покупки, гарантии арендатора и распределение рисков.
Реализация стратегии
- Решение
- Решение: определить устранение технических разрывов и стабилизация договора.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «устранение технических разрывов и стабилизация договора».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «устранение технических разрывов и стабилизация договора».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за устранение технических разрывов и стабилизация договора.
Контроль и отчётность
- Решение
- Решение: определить поступления, расходы, ковенанты и события аренды.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «поступления, расходы, ковенанты и события аренды».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «поступления, расходы, ковенанты и события аренды».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за поступления, расходы, ковенанты и события аренды.
Стабилизация и выход
- Решение
- Решение: определить удержание, замена арендатора или продажа стабилизированного актива.
- Доказательства
- Доказательства: документированные исходные данные и заключения по теме «удержание, замена арендатора или продажа стабилизированного актива».
- Риск
- Ключевой риск: решение принято до проверки предпосылок по теме «удержание, замена арендатора или продажа стабилизированного актива».
- Контрольная точка
- GO/STOP: продолжать только после подтверждения исходных данных и ответственного за удержание, замена арендатора или продажа стабилизированного актива.
Сценарии проверки
Базовый сценарий
Арендатор исполняет договор, расходы соответствуют проверенным данным, а помещение сохраняет допустимое использование.
Неблагоприятный сценарий
Проверяется прекращение платежей, юридические расходы, период простоя, адаптация помещения и новый уровень аренды.
Частые вопросы
Достаточно ли увидеть действующий договор?
Нет. Нужны приложения, платежи, гарантии, допустимость деятельности и распределение расходов между сторонами.
Как считать доходность?
Через чистый поток после расходов собственника, простоев и необходимых вложений, а не через аренду из объявления.
Что является точкой STOP?
Неподтверждённые платежи, несовместимое использование, слабые гарантии или неприемлемый сценарий вакантности.
