Reforma y construcción
Preventas sobre plano: cómo funcionan y qué aportan
La venta sobre plano se hace por contrato privado con anticipos y con cobertura de su devolución. Análisis de la mecánica, de los plazos y de lo que las preventas cambian para el inversor del proyecto.
Sobre plano es la venta de un piso antes de terminar la obra: el comprador firma un contrato privado y entrega anticipos según calendario, y la escritura se firma después de la entrega del edificio. Para el inversor del proyecto no es dinero gratis: la devolución de los anticipos se asegura con un instrumento aparte, y como confirmación de demanda llegan antes que como ingresos. Las preventas son posibles después de que el proyecto tenga proyecto visado y licencia urbanística (art. 187 de la Llei d'urbanisme).
Cómo funciona la operación sobre plano
El orden es siempre el mismo: reserva, contrato privado con calendario de pagos, escritura después de los permisos de ocupación.
| Etapa | Qué se firma | Qué pasa con el dinero del comprador |
|---|---|---|
| Reserva | documento de reserva de un piso concreto | importe pequeño a cuenta del precio |
| Contrato privado | contrato de compraventa de cosa futura con calendario | anticipos según calendario, con cobertura de la devolución |
| Obra | actas de las fases, cambios previo acuerdo | los anticipos entran según calendario |
| Entrega y ocupación | documentos de fin de obra, cédula, primera ocupación | liquidación del resto del precio |
| Escritura | escritura pública, inscripción | transmisión del derecho y pago final |
Atención a la naturaleza de la señal. En Cataluña las arras entregadas son por defecto parte del precio, y el derecho de desistimiento con penalización, las arras penitenciales, hay que pactarlo expresamente (art. 621-8 del Código Civil de Cataluña). Qué se ha firmado en su contrato lo lee un abogado (tipos de contrato de arras).
Cada piso terminado recibe su propia cédula, cuyo plazo de vigencia para la vivienda nueva es de 25 años (Decret 141/2012, art. 9). La diferencia entre la licencia de primera ocupación y la cédula está tratada aparte.
Para qué sirve la cobertura de los anticipos
El dinero del comprador se entrega antes de que el inmueble exista, por eso su devolución se cubre con independencia del avance de la obra. En la práctica es un seguro de responsabilidad, el seguro de caución, o un aval bancario en favor de los compradores, vinculado al proyecto y a los importes de los anticipos recibidos. La exigencia de cubrir la devolución de las cantidades entregadas pertenece a la normativa de edificación (Ley de Ordenación de la Edificación); la norma concreta, su redacción vigente y su aplicabilidad a su proyecto las confirma un abogado. Aquí no doy tipos ni límites: los fijan la póliza y la aseguradora (seguro de caución sobre los anticipos).
El segundo bloque de cobertura no se refiere a los anticipos, sino a lo construido: la LOE fija plazos de garantía, un año para el acabado, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para la estructura (art. 19). La cobertura decenal está analizada en el artículo sobre el seguro decenal.
Qué cambian las preventas para el inversor
Cuatro cosas, y ninguna hace el proyecto más seguro por sí sola.
- El precio de salida se comprueba antes. Si al precio anunciado los pisos no se reservan, se ve antes de haber gastado todo el presupuesto de obra.
- Parte del capital llega de los compradores. Eso reduce la necesidad de financiación externa, y con ella el gasto por el dinero: el euríbor a 12 meses en septiembre de 2026 fue del 3,247% (Banco de España).
- Las obligaciones quedan fijadas de antemano. Precio, superficie, calidades y plazo de entrega están escritos en los contratos, y ya no se pueden cambiar a favor propio.
- Se añaden gastos de cobertura. Las pólizas, los avales, el control de los anticipos y la información de cada contrato son una línea aparte del presupuesto, y la parte fiscal de los anticipos se trata con el asesor fiscal.
En la primera transmisión de vivienda con IVA, a la operación se suma el AJD del 1,5%, y con renuncia a la exención del IVA el 3,5% (guía de la ATC). Quién paga y en qué caso: IVA o ITP.
Cuánto tiempo llevan las preventas
No existe un plazo único para Barcelona en las fuentes abiertas, y poner una velocidad de ventas inventada en el modelo no tiene sentido. Hay dos referencias indirectas. Según los datos de idealista del segundo trimestre de 2026, de la vivienda vendida a través del portal en España el 7% pasó menos de una semana en el anuncio, el 19% de una semana a un mes, el 27% de uno a tres meses, el 36% de tres meses a un año y el 11% más de un año. Según el INE (ETDP), en la provincia de Barcelona entre agosto de 2025 y julio de 2026 se inscribieron 73.260 ventas de vivienda, unas 6.100 al mes, y en julio de 2026 fueron 6.689 frente a 7.237 un año antes.
La proporción de pisos nuevos en ese volumen es pequeña: en España, en julio de 2026, el 78,4% de las viviendas compradas fueron de segunda mano (INE, ETDP). Las preventas compiten por el comprador con la vivienda terminada, que se puede ver y ocupar de inmediato.
Cómo es un plan didáctico de preventas
Ejemplo didáctico, no una previsión. El número de pisos, los precios y los porcentajes son supuestos redondos del ejemplo.
Edificio de 10 pisos, precio de cálculo por piso 600.000 €, ingresos de cálculo 6 M€. Plan: 3 pisos se venden sobre plano en la fase de cimentación, 4 durante la obra y 3 quedan en venta después de la entrega. Calendario de anticipos del contrato privado: 20% a la firma, 20% en una fase y el resto en la escritura. Con ese escenario, al entregar el edificio el proyecto ha recibido en anticipos el 40% del precio de siete pisos, es decir 1,68 M€ de 4,2 M€.
Mueva el plan: sobre plano se venden 3 pisos y no 7. En anticipos llegaron 720.000 €, el resto se cubre con financiación o con capital propio, y el coste del dinero crece junto con el plazo. Por eso las preventas se prevén por escenarios (financiación de obra según avanza).
Cuándo las preventas no funcionan
Cuando el proyecto no tiene licencia: recaudar dinero antes de los permisos es un riesgo jurídico, no una aceleración. Cuando el precio está inflado: la ausencia de reservas solo lo confirma, y el tiempo ya está gastado. Cuando el comprador de ese producto no está dispuesto a esperar: en un mercado donde la mayoría de las operaciones son de segunda mano, parte de la demanda no considera comprar antes de la entrega. Y cuando el proyecto cuenta con los anticipos como fuente principal de financiación de la obra: la cobertura funciona en favor del comprador, no de la obra.
Las fases del proyecto y el orden de entrega de los pisos están analizados en el artículo sobre las fases de una promoción residencial, y el enfoque de DNPI, en la página de desarrollo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es sobre plano en palabras sencillas?
La compra de un piso antes de que el edificio esté construido: contrato privado, anticipos según calendario y escritura después de la entrega. La propiedad se transmite al final, no con el primer pago.
¿Está protegido el dinero del comprador en una compra sobre plano?
La normativa de edificación exige cubrir la devolución de los anticipos entregados, en la práctica mediante un seguro de caución o un aval bancario. La existencia de la póliza y sus condiciones las comprueba el abogado del comprador antes de firmar.
¿Son obligatorias las preventas para una promoción?
No. Comprueban el precio y reducen la necesidad de dinero externo, pero añaden obligaciones y gastos de cobertura. Es una decisión de gestión de cada proyecto.
¿Se puede vender sobre plano sin licencia?
La obra nueva en Cataluña exige licencia urbanística previa. Qué se admite hacer antes de obtenerla es una pregunta para el abogado sobre el texto de la norma concreta.
¿Qué cobertura recibe el comprador después de la entrega?
Los plazos de garantía de la LOE: un año para el acabado, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para la estructura. Más la cédula propia del piso, con plazo de vigencia de 25 años para la vivienda nueva.
