Reforma y construcción
Prima de reforma: precio de venta frente a CAPEX total
La prima que paga el comprador no equivale al beneficio. Entre ambas están el CAPEX, el plazo y los costes de la operación.
Una vivienda terminada puede venderse a un precio superior, pero la prima visual no es el resultado del capital. Demolición, instalaciones, licencias, gestión, vacancia, financiación y venta consumen parte del valor creado.
Mamre estudia primas de renovación y su relación con edad y características. Caloia analiza reformas y riqueza residencial. Ninguno ofrece un margen universal para Barcelona.
Puente de valor
Sume precio, impuestos, proyecto, permisos, obra, equipamiento, contingencia, gestión y tiempo. Después identifique qué mejora percibe el siguiente comprador: distribución legal, confort, defecto resuelto o eficiencia.
Use el control del presupuesto de reforma y el checklist de due diligence. En la calculadora DNPI, pruebe tres salidas y una demora. Los comparables deben coincidir en calle, edificio, planta, luz, ascensor y estado legal.
Fuentes
Una prima media no es una ganancia garantizada.
Hoja de decisión
| Pregunta | Evidencia | Decisión |
|---|---|---|
| ¿Qué debe acreditarse? | Documento, cálculo o inspección del activo | Confirmado / supuesto / abierto |
| ¿Qué cambia el presupuesto completo? | Precio, impuestos, obra, reserva, tenencia y salida | Recalcular base y escenario adverso |
| ¿Qué detiene la tesis? | Señal de alarma definida de antemano | Detener / pedir datos / continuar |
Antes del siguiente compromiso
- Feche y cite cada cifra clave.
- Asigne responsable y plazo a cada cuestión abierta.
- No traslade una media de zona al activo sin ajuste.
- Conserve la versión del cálculo utilizada para decidir.
Analizar un activo concreto con DNPI
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Preguntas frecuentes
¿Prima y beneficio son lo mismo?
No; hay que restar CAPEX, tiempo y costes.
¿Qué comparables sirven?
Los similares en microlocalización, edificio y estado.
¿Qué escenario adverso usar?
Sobrecoste, demora y menor precio de salida.
