Enfoque de inversión
Un inmueble no es una cartera: riesgo de concentración
Dirección, edificio, inquilino, contratista y salida pueden formar una cadena de riesgos correlacionados.
Llamar diversificador al sector inmobiliario no convierte una vivienda en una cartera. Un activo concreto concentra ubicación, edificio, contrato, obra y momento de venta.
Melser y Cotter muestran que la diversificación depende del periodo y la estructura de la cartera. En estrés, las relaciones pueden aumentar.
Mapa de dependencias
Una licencia tardía retrasa obra, aumenta intereses y desplaza la venta. Varias líneas de riesgo pueden ser una sola cadena. Use el escenario adverso y el calendario de capital.
En la calculadora, cambie plazo, CAPEX y salida a la vez. El inversor no controla el mercado, pero sí precio de entrada, reserva, contrato y decisión de abandonar.
Fuentes
La diversificación no garantiza un resultado positivo.
Preguntas frecuentes
¿La vivienda siempre diversifica?
No; depende de la cartera, el mercado y el activo.
¿Qué es riesgo vinculado?
Una cadena donde un evento empeora plazo, coste y salida.
¿Cómo probarlo?
Moviendo variables relacionadas de forma simultánea.
